何必:房地产把中国套牢后咱们何去何从？
(博讯北京时间2008年8月24日 来稿)
房地产把中国套牢后咱们何去何从？
(博讯 boxun.com)
何必
随着房地产市场的发展，价值观逐渐引进，楼盘的价值成为买家是否做出购买行为的重要标准之一。那么什么样的楼盘才是最具价值的楼盘？由于人们的居住水平越来越高，对房子所能赋予的内容也越来越多，因此，衡量价值楼盘的标准是多样的。首先，价值楼盘应满足楼盘的使用价值，即生活居住功能，包括设计的合理性、配套设施、建筑材料及建造质量等因素。如果一套装修得很漂亮的房子，每天都让业主头疼漏水、墙壁开裂等质量问题，楼盘的价值何处体现？同时，配套也成为重要的标准之一，生活在交通、饮食等各方面生活配套都比较齐全的地段，能让业主有“家”的感觉。此外，价值楼盘还包括楼盘的附加价值，即楼盘的外观造型、环境绿化、物业管理与服务、物业品牌的知名度等。如果业主的投诉迟迟得不到解决、物业管理工作人员服务态度恶劣，都会让楼盘的价值受到损害。再有，楼盘的投资价值，即楼盘作为一项物业投资的保值、增值潜力。任何买房的市民都希望自己所买的楼盘升值不断，即使该套房子并不打算出售，自己的房子升值了也能得到不少心理安慰。同时，一些以投资为目的的买家，对于楼盘的增值潜力尤其重视。（2008年8月23日《信息时报》）
呵呵，
也比照股市，来个价值投资理念吧？
居住、环境、投资……
这也是在忽悠购房者，还是别太在意什么房地产拐点或者泡沫了吧。
房地产领域到底是个什么德行样？现在咱们还是云里雾里找不着北。
王未名从美国给我发来BBC和世界日报的相关报道。
中大恒基创始人被抓
房产销售「寒冬」依旧 员工忧心前景爆离职潮
【本 报上海二十日电】继「中天置业」、「创辉租售」之后，进驻申城的又一家全国性房屋连锁中介商———「中大恒基」日前也出现了以员工集中离职、部分网点寻求 转租为 特征的经营调整现象。昨天，该公司员工向晨报热线反映，「中大恒基」在上海的现有14处中介网点正面临房产销售「寒冬」的严峻考验，员工担心会步「创辉」 后尘。
焦点房地产网消息指称，中大恒基上海分公司表示，因公司业绩考核的要求导致了员工的正常流动，而网点的适当调整也是合理的。
消息人士称，「中大恒基」华山店店门上张贴的房源信息已有些斑驳。店内没咨询的客户，几名员工聊著天。墙面白板上，一行「只有坚持到最后的人才会成功」的警句显示这里的经营情况并不非常理想。
「中大恒基」虹桥店地处番禺路、虹桥路路口的中介门店内，虽然墙面上也挂著房源信息，但是仅有的两名店员透露，从去年9月份该门店开业至今，这里就没有做成过一笔交易。店员还透露，虹桥店的房源信息都是靠其它门店的来撑，由于经营陷入困境，该门店已经有意转租。
据 报导，之所以会在春节过后出现员工集中离职，和全行业进入低谷及「中大恒基」创始人的被捕都有关系。据悉，从去年年底开始，创始于北京的「中大恒基」就出 现了京城部分门店悄悄关闭的现象。到今年1月，证实其在北京关闭的网点至少涉及50家。与此同时，由于一份举报信的出现，警方还将原名「刘永学」的该公司 创始人，以涉嫌寻衅滋事等罪名抓获，并就此引起「中大恒基」员工的担忧。
在上海，「中大恒基」依靠现有的14家中介门店，曾经有过一个月佣 金收入近180万元的辉煌期。但内部员工称，高额的运作成本一直是「中大恒基」的心病，「每个门店一个月都要开支差不多七万至八万元的成本，再加上总部的 分摊费用，这样算下来，如果要确保收支持平的话，每个月佣金至少要 在130万元。」但自去年年底开始，由于全行业进入低谷，「中大恒基」的经营也出现了下滑，需要靠北京总部「输血」才能坚持。随著北京方面的不利消息陆续 传出，显然依靠总部长期资助已经不太可能，很多员工从春节前便开始为未来作起了打算。
「中大恒基」上海分公司行政经理谌萍萍表示，少数员工对于「中大恒基」目前在上海经营现状的描述并不属实。她认为，北京的一系列变故对上海的网点经营虽然存在不利影响，但并非导致春节后员工开始集中离职的主因。
2008-02-20
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17大代表涉包二奶双规
【中央社香港二十五日电】香港的中国人权民运信息中心透露，中共十七大代表邹韶禄因为涉及情妇及腐败问题，已于14日被云南省纪委「双规」。这是中共于去年10月举办十七大后，首次有十七大代表被双规。
信息中心指出，57岁的邹韶禄是深圳上市的云南铜业有限公司前董事长。
根据云南省纪委的初步调查，邹韶禄挪用公司人民币1亿5000万元，帮助他一名亲属抄卖房地产，其中的1亿1000万元于去年11月去向不明。
邹韶禄又涉包养情妇，其中一名情妇是云南一家上市公司职员。
云南铜业办公室、党委办公室人员接受查询时表示，目前公司没有任何人可接触到邹韶禄或他的家人，因此不清楚邹韶禄的最新情况。
公司表示，21日公司董事会接受了邹韶禄的请辞，目前新的董事长候选人是云南省长助理刘才明，可是新任董事长要待2月25日股东大会通过。云南铜业是深圳一家上市公司，市值约650亿。
2008-01-26
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受贿千万 前海淀区长受审
【本报北京二十一日电】中国北京市海淀区前区长周良洛涉嫌受贿案20日在北京市第二中级法院开庭审理，周良洛的妻子鲁小丹也以共犯身份出庭受审。检方指控，周
良洛担任北京市朝阳区委宣传部长、朝阳区副区长、海淀区长期间，涉嫌收受贿款近93万美元、人民币九百多万元，折合人民币1670多万元。北京晚报报导，20日天上午9时，周良洛夫妇被带进北京二中院专门审理涉嫌贪污高官的第三法庭，审判正式开始。报导指出，行贿周良洛夫妇者主要是北京的房地产公司和广告公司。贿款中，1500多万元涉及土地审批和房地产项目，占贿款总数的九成。
2008-03-21
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重庆7官员涉贿 遭双规
薄熙来第一把火
【中央社香港四日电】中国重庆市近日先后有七名县区级官员涉嫌贪污受贿而被「双规（在规定时间及地点交代问题）」，他们大都是收取房地产公司的贿款。
香港媒体今天报导，这是中共政治局委员薄熙来去年11月入主重庆后烧的「第一把大火」，重庆的官场也将面临重新洗牌。据报导，遭「双规」的包括九龙坡区区长黄云和重庆市规画局局长蒋勇。
报导指出，去年初才出任重庆九龙坡区区长的黄云，怀疑在担任重庆沙坪坝区区长期间，违法协助一家房地产发展商改变土地用途，从中收受巨额贿赂。重庆当局于上月底将黄云「双规」。
蒋勇也涉嫌利用职权，多次私自关照重庆一家房地产公司并从中收受贿人民币数百万元。 蒋勇于前天被纪检监察当局「双规」。
报导指出，另外五名重庆县区官员也因收受房地产公司的贿赂而于近日先后被「双规」。
46岁的蒋勇，1990年在英国威尔士大学加的夫学院修读硕士学位，回国后担任过国家建设部部长秘书、城乡规画司城市规画处长，于1999年7月开始担任重庆市规画局副局长、局长。
去年底，重庆渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维和、沙坪坝区原副区长陈明也因收受房地产商贿赂而被判刑。
2008-04-04
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海淀区长周良洛 判死缓
【本报北京二十九日电】北京市海淀区原区长周良洛涉嫌受贿案28日开庭，北京市第二中级法院一审判处周良洛死刑，缓刑两年，妻子鲁小丹被判无期徒刑。法院认定，周良洛受贿人民币1600多万元，其中800多万是与鲁小丹共同受贿。
「北京晚报」报导，法庭调查显示，2005年，周良洛利用职务之便，为北京市永泰房地产开发公司提供协助，事后收受公司总经理戴迪提供的别墅，价值近200万元。
2006年，周良洛为北京瑞景清源房地产公司提供帮助，并以妻子借调进入公司工作的名义，收受公司总经理张劲梅提供的29万多元。
2006年3月起，周良洛先后两次收受另一家房地产开发公司副总经理李平提供的200万元。
2008-03-29
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建商代政府执法 200人暴力拆餐厅
【本报北京二十九日电】海南楚湘工程建设有限公司200多人，24日上午开著挖机和铲车，把租赁期还有一年的榕园厨房等建筑推毁。南海网报导，当地城管部门称，即使是违法建筑，也只能由相关部门按程序拆除。
据报导，榕园的负责人杨晓梅表示，2000年，海南凤凰花城公司与包括榕园在内的约60户单位和个人签订了租用合同书，租期至2009年7月17日。
据报导，2006年，楚湘公司取得该土地的使用权后，经多次协调，最终同意对需要搬迁的花商进行每亩4.98万元的赔偿，但榕园不同意此方案。杨说，他们24日突然派人来拆除破坏榕园的房屋。
海南楚湘工程建设有限公司副总经理李阳表示，2006年楚湘公司取得了榕园所在的土地的使用权，现在要进行房地产开发，有关的报建手续也已经经过批准。根据城管局的文件，榕园是违法建筑，城管局已经下了拆除令，也登报通告了。
2008-05-29
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沪官买房打5折
【本报北京八日电】上海市徐汇区新建房产「帝景苑」约四百户买家中，传出有多人以低价折扣买房。北京「财经」杂志报导，这些买家多出自上海房地产、规划、工商、公安等政府部门，显示有大批上海官员凭特权低价买房，折扣最高竟达五折。
据报导，帝景苑项目位于徐汇区肇嘉滨路，原为上海无线电四厂所有。1999年台商蔡青峰接手发展，2002年预售，至2004年中建成售罄。根据发展商、股东纠纷引发的举报显示，帝景苑约四百户业主中，有50多户曾获得超过一成的购房折扣，其中22名买家折扣高达三至五成。
报导指出，帝景苑资料显示，原上海广电房地产开发总经理陆天明2003年1月签约购房一套，每平方米6400元，开发商2002年11月制定的底价每平方米9540元，折扣33%，获益48万元。
报导说，上海莘庄工业区管委会原主任杨开平也在帝景苑购房，折扣高达39%，获益近60万元。上海市工商局一处级杜姓负责人2002年12月以妻儿名义购房，折扣31%，获益约49万元。一家上市公司杨姓总经理是享受折扣最大的买家，获益近87万元。购屋获三折以上优惠的官员还包括上海徐汇区前副区长的家属、前市委领导秘书以及上海公安部门分局官员之子。
2008-05-08
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嘿嘿。
好像，房地产领域里面就很少能够出现什么可歌可泣的内容吧。本来嘛，就是个黑洞。
对于官员低价买房，大众日报有评论：对官员低价购房问题不可小视。房地产腐败不仅影响了政府的廉政建设，破坏了一些政府部门的形象，而且加大了房地产开发的成本，扰乱了房地产市场正常只需，成为助推房价提高的帮凶。地产业反腐，应该从查低价房背后是否存在腐败开始。
说是这么说。现如今中国的官场已经烂透了，这应该是个不争的事实吧。
洋鬼子在中国的媒体对于房地产也振振有词。
超级豪宅落户京城
2007年10月19日19:55 大 | 中 | 小
在北京财富公馆(Palais De Fortune)的样板房里，销售经理蔡司宇（音）向客户一一展示法式别墅的风格──前门装饰有小天使雕像，厅堂内宽大主楼梯的天花板上垂挂着施华洛世奇水晶吊灯，门口还静候着一位身着蕾丝花边制服的女佣。
仅仅十米之外，另一座小型凡尔赛宫正拔地而起，在北京的蒙蒙烟雾中若隐若现。沿路而下，还可以看到172座类似的建筑。这种突兀的景象表明这个房价500万美元、每户面积15,000平方英尺的戒备森严社区并非在法国。这里是中国顶级高档社区之一，其建筑与周边环境的不和谐更使之“曲高和寡”。这里的别墅让人窥见到社会主义中国的富人们是怎样生活的。
仅仅二十几年前，财富在中国还被看作是腐败的象征。大多数中国富豪因害怕财产被政府没收或锒铛入狱而“韬光养晦”，不去显露自己的财富。如今，经济体制改革已经进行了二十年，中国发生了深刻的转变──根据中国最具权威性的富豪榜胡润排行榜上的最新排名，中国现有106位亿万富翁（还是以美元计算的）。尽管如此，很多中国人仍然不喜欢谈论自己的财富。不过他们不再为露富而感到羞耻。
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财富公馆项目占地33公顷，矗立着一幢幢花岗岩贴面的奢华别墅；在与之一街之隔的外来建筑工人居住区的映衬下，这里更加引人注目。财富公馆体现了新中国对外国生活方式──至少是其外在表象──的醉心程度。蔡司宇说，针对目标客户的市场调查显示客户们喜好法式别墅，开发商还去法国进行了学习。在介绍样板房时，蔡司宇向参观者展示了熠熠发光的白色西式厨房，里面配有咖啡机、红酒架、烤箱和其他厨房用品，甚至还有一盘水果。（在拐角处隐藏着一个配有煤气灶和抽油烟机的实用型中式厨房。）财富公馆的销售手册中写道，该项目代表了全世界顶级富豪们的生活方式。
近年来，北京和上海开发了数十个这样的项目。中国人称之为“别墅群”。尽管西方的影响随处可见，这些别墅群仍极具中国特色。一个原因是，数百万工人涌入城市找工作，造成住房供不应求，政府为解决住房短缺问题而进行的规划影响了别墅建造。在中国市区建造独幢大别墅并非易事。因为政府按容积率来出售土地，所以开发商在土地价值最大化方面做得越好，获得的土地面积就越大，寸土成金的香港即是这样。很多土地都用来建了公寓。但也有一些开发商在距离市中心较远的地方建造了富人独享的别墅。
物业咨询公司戴德梁行(DTZ)中国首席执行长张国正(Edward Cheung)说，这与美国的情况非常不同，政府的土地出售政策鼓励出售大片土地而不是小块土地。
财富公馆位于北京机场附近。该地区还有十多个类似的开发项目，夹杂在村庄和工厂间，别墅区的入口附近还可以看到有羊在吃草。大门紧闭的别墅区中是价格数百万美元的别墅、国际学校和修剪整齐的高尔夫球场。这些社区最初吸引的住户是派驻中国的外国人，但房地产经纪说现在当地中国人也开始购买了。
在这些别墅群里，还有另一个中国房地产怪现象：开发商们常常把别墅一幢幢排得很密。这是因为他们想从昂贵的房产中榨出更多价值。
在财富公馆，每幢三层别墅占地约1,600平方米。在围绕着铁篱笆的大同小异的别墅中，倚窗望出去，有时正好看见邻居家窗户里的风景。不仅如此，因为土地紧张，后院很小，所以游泳池常常建在地下室。把游泳池建在地下室还有其他一些原因，比如为了保护隐私及躲避北京多风沙的气候。
几天前的一个下午，一位纺织业大亨参观了财富公馆，他对别墅如此密集并不在意。这位要求不披露其姓名的大客户说他喜欢社区的整体气氛。和其他参观样板房的人一样，他也套着蓝色塑料鞋套，以免鞋底上的尘土弄脏大理石地板。他一边在样板房的起居室中喝着茶，一边说，他认为自己会和周围邻居和睦相处。和大部分中国别墅群一样，这里的物业公司也组织社区活动，从打球、雪茄俱乐部到游泳等等。（包括保安费在内，这类别墅群的物业管理费一般为每月1,300美元左右。）集中举行社交活动的场所包括一个郁郁葱葱的社区花园和一个看起来像欧洲火车站的巨大会所。
在这样一个社区中生活无疑会传递出一种特权气息。不过这也折射出日益加重的仇富心理，在一个经济迅猛增长、贫富差距不断扩大的社会，这一点倒也不难想像。据《了望东方周刊》报导，2004年中国有报导的绑架案超过了3,800起，而1997年此类案件只有38起。去年一位林业官员和他的妻子在他们位于北京的别墅里双双被刺身亡，一时闹得沸沸扬扬。
在这种氛围下，安全问题就成了房产的一大卖点。仍在建的财富公馆为每五栋别墅配备了四名保安，每栋楼都安装了红外监控设备，监视建筑四周的状况。蔡司宇说：所有别墅周围都不存在监控盲区。如果一旦有不测发生，保安又来不及赶到时，业主可以跑进避难室。”他一边说，一边指着地下避难室安装的双层铁门。他说，避难室依面积大小额外加收至少2.5万美元，它将保护业主免遭枪击、自然灾害以及毒气的伤害。嵌入墙体的显示屏会播出外部摄像头纪录的影像，告知躲藏在内的人别墅大门附近在发生什么。墙上的一张告示解释说，人们在电影里都看到过避难室，多年来，全球各地的权贵、名人或公司高管家中都建有避难室。蔡司宇说：“许多人来咨询过。”
包志毅(音)是一名建筑工人，他居住的工人宿舍就在财富公馆街对面的地方。已在这里住了三年的包志毅似乎并不仇恨这些富有的邻居们，虽然他说这个别墅他连进都不让进。包志毅在自己住处门外吸烟休息时说：这里不属于我。但是买这种房子的人有本事挣钱，他们就有资格过这种日子。
富有人士仿造国外风格的奢华建筑，这样的做法并不新鲜。在19世纪的美国，靠橡胶种植起家的橡胶大亨们热衷于把他们的家建成欧洲城堡的模样，有时候甚至把欧洲城堡拆解后一砖一木地原装“进口”过来。（上海某些开发商也曾想进口美国木料来建豪宅，怎奈当地潮气太大，木材实在没有石头和水泥好使。）无论在哪个国家，只要是富人相中的地方，几乎总能看到西班牙式别墅和路易十四风格的大宅。
不过，中国的多数豪华地产总难摆脱“主题公园”的味道。举例来说，位于京北地带、共有380栋别墅的玫瑰园就被分成了六个区域：美国区、欧陆区、日本区、太空区、加拿大（包括多伦多、温哥华和纽芬兰三块）以及新古典主义的北美区。不过有时这些“地区”之间的差别还是让人有点迷惑。玫瑰园销售经理张艳（音）指着建筑沙盘说，玫瑰园的建筑拥有多种风格。这里的太空区模仿的是许多国人想像中未来建筑的场景──摩天大楼鳞次栉比的香港。
在提议去参观玫瑰园的高尔夫球场后，张艳的同事快速穿过“日本区”，停在了北美区的一条一端封闭的小路上。看得出，北美区的房子在模仿加州的“新豪宅”风格上花了很大力气，在美国这种豪华住宅过去二十年来已很常见（开发商说这种建筑的灵感来自于魁北克一个名为Richelieu的小镇）。事实上，从每幢住宅的邮箱名称上我们还是能在这个微缩的北美洲分出几种不同的建筑风格：它们有的是托斯卡纳，有的是阳光地中海、维多利亚或罗马假日。
在标号为336的“罗马假日”内部，其装修虽不像财富公馆那么极尽奢华之能事，但在细节的讲究上也是不厌其烦。男孩儿卧室的壁纸是50年代美国少年打棒球的形像；一间卧室的相框里是汤姆•克鲁斯(Tom Cruise)和凯蒂•霍尔姆斯(Katie Holmes)的盈盈笑脸。窗外，一条人工小河蜿蜒流过──这条模仿北美恰普伦湖支流设计的河流也反映出中国人对水的亲近。销售手册上就印着这样一句话：水带来财富。
房地产服务公司易居（中国）(E-House China)北京企业策略中心总监张继峰表示，许多有钱人都拥有美国背景，或深受美国文化和教育的影响，他们希望在这里重现美国的生活方式。
美国人可能会认为生活在这样一个主题化很明显的环境里有点像住在迪斯尼乐园，但张继峰并不认为这有什么不妥。他反问道：“难道美国人认为住在迪斯尼乐园里不可思议吗？我不认为中国人会觉得这是个问题。”
不过，随着对自身国际地位的看法逐渐发生改变，中国人的审美也发生了变化。蔡司宇表示，财富公馆已经减少了新建住宅里的法式装饰，并引入了一些简单的现代中国元素。
整个玫瑰园从外面看很有点中国传统的乡村韵味，几年前，开发商模仿故宫在园区四周加盖了三米高的红 。张艳说：这一方面是为表达我们对中国传统的尊重，另一方面也是出于安全的考虑。
Geoffrey A. Fowler
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中国主要商业银行6月底不良贷款率为6.1%
大 | 中 | 小2008年7月21日 07:48
中国银行业监督管理委员会(China Banking Regulatory Commission, 简称：银监会)周日表示，截至6月底，中国主要商业银行的不良贷款率为6.1%。
银监会网站上发布的公告援引银监会主席刘明康的话称，截至6月底，主要商业银行（国有商业银行和股份制商业银行）的不良贷款率较今年年初下降0.62个百分点，不良贷款余额总计人民币1.176万亿元。
刘明康表示，要密切关注国内房地产市场的变化，做好房地产市场风险的预警和控制工作。他表示，要满足正常合理的房地产信贷需求，但要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析。
刘明康表示，下半年还要引导商业银行法人进一步加大拨备力度，提高资本充足率。
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国资委将严格控制央企的投资及并购活动
大 | 中 | 小2008年07月23日09:47
中国国有资产监管部门周二表示，将严格控制中央企业的投资及并购活动。
在与中央企业管理人士召开的会议中，国务院国有资产监督管理委员会(State-owned Assets Supervision and Administration Commission, 简称：国资委)主任李荣融警告称，全球原材料价格高涨、人民币升值及政府宏观调控政策带来的融资难问题使中央企业面临的风险日益上升。
他在国资委网站上发表的一篇公告中敦促中央企业削减成本、优化投资，并努力控制金融风险。
此外，官方媒体新华社(Xinhua News Agency)还援引李荣融的话称，国资委禁止中央企业在非核心业务、超出自身投资能力或回报率过低的领域进行投资冒险。
报导称，李荣融表示，严禁中央企业违规使用银行信贷资金投资金融、证券、房地产、保险业等项目。
新华社称，李荣融还对中央企业在境内外同时新开多个投资额巨大项目的情况表示忧虑。
他表示，国资委重点跟踪的38家中央企业上半年固定资产投资额较上年同期增长了16.9%，其余111家中央企业的投资额则增长近一倍。
中国今年上半年固定资产投资总额较上年同期增长26.3%。
新华社周二早些时候援引国资委的数据称，中央企业上半年利润较上年同期下降了10.3%。
报导援引国资委的数据称，截至6月30日的6个月，中央企业共实现利润人民币4,256亿元，较上年同期下降人民币489.9亿元。报导未说明上述数据是税前还是税后利润。
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不过，来自房地产领域的消息却总是让人胆战心惊。
拆迁户同官商冲突加剧 自杀案件连续发生
综合消息：由于拆迁户同开发商及地方政府在赔偿问题上的冲突，各地连续发生了多起因拆迁而引发的自杀事件。本星期二，湖北黄石市庙咀村村民张春梅房子被强拆，她愤而跳楼抗议，造成脚跟严重骨折，脊椎弯曲。在强拆过程中，老家在该地的大学教师张隆瑞拍摄现场情况，被一名打手打伤，报案后警方拒不受理。就在同一天，江苏灌南县九队乡政府强行拆迁村民房屋时，一名姓董的村民对官方拆迁他赖以维生的店铺仅给六百元赔偿不满，在家中上吊，自缢身亡。
由于拆迁征地过程中官商勾结、腐败现象严重，各地抗议活动几乎每天都在发生。广东佛山顺德桂容里村委擅自将四千亩土地转让，村民没有得到合理赔偿。本星期一，村民堵路并封锁油库抗议，遭到数百名警察的清场镇压，今天又有多名村民到街道办事处去理论，再次遭到弹压，多名村民受伤住院，目前村民的抗议活动仍在进行中。
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2006年12月18日出版《瞭望新闻周刊》认为，和谐社会政策如何从上层落实到基层而不失真，如何将地方政府从“发展主体”转变为“和谐主体”，是和谐大命题下的新命题。……回顾过去一年，房地产调控屡受阻、官煤勾结仍顽固、社保大案频爆发等，都能找到某些基层政府“掏空”中央政策的影子，说明这一新命题实属难题。
但好像情况是越来越坏了吧。
有人将此与十七大报告联系起来。
昆明池：十七大报告的另一层深意
2007年2月26日新华网“网民关注的‘两会’热点问题”调查显示，新“三座大山”分别以76%、65%和50%的得票率位居前列。一则传播颇广的新民谣，对“新三座大山”作了形象的描绘：“教改把家长逼疯，房改把家底掏空，医改是提前送终。”
先说医疗卫生。2000年，世界卫生组织在对成员国卫生筹资与分配公平性的评估排序中，中国位居188位，在191个成员国中排倒数第4位。据卫生部公布的数据，中国的卫生总费用中政府支出17.2%。而发达国家政府负担为73%，一般的发展中国家为57.2%。卫生部公布的第三次全国卫生服务调查显示：目前，我国约有48.9%的居民有病不去看，29.6%应住院不住院。据国家卫生服务调查显示，农村37%应就诊病人没有就诊，65%应住院病人没有住院。
再说教育情况。教育对于一个国家来说，意味着自立于世界民族之林的能力，意味着国家发展的后劲；但对于一个家庭来说，则意味着子女以后的生存条件和前途。所以，在教育事业发展上，无论国家，还是家庭，基本上都是不遗余力的。全世界有170多个国家都做到了免费教育，即使一些人均GDP只有我们三分之一的国家，如柬埔寨、越南、孟加拉国等等都实行了免费的义务教育。朝鲜做到了全民教育由小学到大学全部免费，而这些年他们的经济情况比我国差得多。然而，目前中国的人均财政教育经费只相当于发展中国家平均水平的1/4，被联合国教科文组织排到世界倒数第8位。有人根据相对购买力，将我国教育收费情况与其他国家作了比较。中国现阶段大学支出是世界最高的3倍以上！最近的10年间，大学学费猛涨了约20倍；但这10年我们的人均收入增长不到4倍。有机构计算出，现在供养一个大学生上完4年大学，需要一个城镇居民4.2年纯收入，需要一个农民13.6年纯收入。
再看看住房问题。这几年房地产市场在开发商“特殊利益集团”的操控下，房价更是一路暴涨，连来自中央最高决策层的调控措施屡屡“失控”。根据计算，现在开发商一年仅在商品住房上的暴利所得就高达4000亿元左右。而全世界的住房商平均利润率仅为3-5%，当中国其他行业的社会平均利润率为10%左右，中国开发商的利润率却高达300%。近日，福布斯富豪榜和胡润富豪榜都发榜公布了中国的富豪名单。列在这两份财富榜单首位的皆是碧桂园26岁的接班人杨惠妍，她也是亚洲最富有的女性。《福布斯》认为她的个人净资产高达160亿美元，胡润给出的财富数字更高，大约是1300亿元人民币。有意思的是，这两份富豪名单从某种意义上可以等同于“房地产富豪榜”。例如在胡润富豪榜的前10名中，有6个是做房地产的，如果将样本扩展到前40名，依然发现有20个是房地产富豪。同样的规律也出现在福布斯富豪榜上，福布斯富豪榜前10名中也有6人涉足房地产业务；福布斯40富豪中有15个富豪的主业是房地产（不包括一些以集团控股的方式涉足房地产业务的富豪）。正如已故的经济学家加尔布雷斯说的，如果一个国家（地区）最有钱的富豪是倒卖土地和造房子的商人，那就很危险。
房地产业成为暴利行业的同时，也推动了“房奴”一词的流行。国际上衡量房价高低有个统一的核算口径，即商品房总价与居民家庭年收入的比值。联合国在上个世纪90年代对30多个国家进行的调查显示，这个比值正常范围是4～6。日本房价最贵的东京，一般家庭用不到5年的收入就可买一套房，也就是说房价收入比低于5。而在我国，根据某杂志2006年初的“房价泡沫排行榜”，全国37个有代表性的大城市的家庭购房平均要用13.38年，最高的温州、上海、杭州等地要用超过20年的时间。相关调查显示，近四成人买房后生活滑坡，负债超过警戒线。据业内估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30％以上的家庭至少有50％以上，而按揭还款占其收入50％的家庭大致有30％左右。从买房的资金来源看，只有8％的人选择了“家庭积蓄”，50％的人选择了“银行贷款”，40％的人选择了“家庭积蓄、银行贷款和父母赞助”组合。在目前情况下，绝大多数人的家庭积蓄还没多到可以拿去买房子。有媒体指出，房价飙升的背后，是90%的城市居民购房意愿下降，是70%的城市居民丧失购买新房的能力，是全国城市商品房空置面积达1.2亿平方米。
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吼吼。
有人发来如此内容。
2008年4月25日 16:35
Fw: 曾庆红神秘儿媳首曝光 奢华惊台媒
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主题: Fw: 曾庆红神秘儿媳首曝光奢华惊台媒
曾庆红神秘儿媳首曝光 奢华惊台媒
――大陆(中共富豪)赴台房产考察团中 最美丽最贵气的富婆
【2008-04-23讯】
� 棕榈泉控股公司董事杨蓉蓉21日赴台考察台湾房地产，一身名牌的她备受媒体瞩目，提一款价值十几万美金的爱玛士包包，配上闪死人的钻戒，杨蓉蓉的贵妇装扮可真是下足了本钱。
一头飘逸的长发搭配浅录色的围巾，她就是棕榈泉控股公司执行董事杨蓉蓉，也是大陆房产考察团中最美丽又最贵气的女富豪，手中拿的这款名牌包价值将近10万美金，还有闪到不行的名牌钻戒跟精品名表，身上的行头至少超过15万美金
这次赴台，杨蓉蓉对南台湾的休闲度假村发展特别有兴趣。杨蓉蓉表示，“就休闲房地产，因为我们在中国大陆是做高档的休闲房地产，所以我们想看一看关于酒店、五星级酒店，还有一些休闲房地产项目，主要是这些……还没有哪一个是具体的，我们可能现在对高雄比较感兴趣。”
身为大陆官员的女儿，又坐拥百亿身价，杨蓉蓉却跟一般的千金女不太一样，她透露，当初留学美国时。都是自己打工赚学费，这次赴台虽然她和丈夫曾伟一路，不过她似乎没有刻意呵护丈夫，夫妻俩的互动也让人感受到杨蓉蓉独立的个性。
当有人问杨蓉蓉的老公曾伟：“太太对高雄比较有兴趣，那你个人呢？” 曾伟就说，我个人我也觉得说，高雄由于这个气候是属于台湾的最南端，我觉得他对于台湾的两千多万人口，这么一个宝岛休闲旅游，会有我们应该觉得有的非常大的进步跟长酌的发展。
� 相比之下，棕榈泉董事局主席曾伟穿着简单的西装，系着蓝色格纹领带，跟一身贵气的杨蓉蓉的装扮则显得低调了许多，想必是为了专心当绿叶来陪衬夫人的美丽吧。
��来源：中华网
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手中拿的这款名牌包价值将近10万美金.jpg
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曾庆红神秘儿媳首曝光 奢华惊台媒.jpg
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曾庆红神秘儿媳首曝光.jpg
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在美国工作者发来相关内容。
hill
2008年2月28日 2:48
瑞银狂甩10亿美元 欲抄底中国楼市
中国楼市自去年年底开始陷入低迷，国内拐点论的讨论一如2004年泡沫论的讨论一样热烈异常。包括投资大师罗杰斯在内的境外人士开始发出中国房地产市场以及房地产公司将面临危机的警告，情形类似于当年摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠忧心忡忡地作出中国处于房地产泡沫即将破裂前夜的预警。
不过，经济学家的悲观预言似乎并没有让投资者望而却步，在国内限制外商投资房地产市场政策步步收紧的同时，这一时期的低迷似乎开始被一些外资机构看成又一次进入良机。从去年年底开始，外资资金却是更加积极地参与市场，这一幕和当年外资"唱空做多"的一幕似曾相识。
唱空不做空
今年年初开始，境外机构对中国楼市又一次开始传出唱空言论。量子基金的共同发起人之一、著名投资大师吉姆?罗杰斯继去年"建议不要到上海买房"之后，日前在新加坡召开的IMAS投资会议上又发出唱空言论，称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。同时，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，由于受到严重的资金压力，大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。
虽然部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。
昨天，荷兰国际投资管理公司（ING）宣布了一项新的房地产基金计划。ING表示，此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金（REITs）。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁?派克（JustinPica）表示，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。
就在ING的证券基金建立前不久，瑞银集团与金地集团（600383）签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金，而这笔原始资本将带来约10亿美元的购买力。
去年年底，北欧的金融机构SEB也曾宣布，和复地集团共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。
抄底机会显现？
由于股市持续萎缩，大量在香港上市的中国地产股被认为充分显露出其投资潜力。《华尔街日报》称，一些投资机构认为，大量中国地产上市公司开始进入价值低估阶段，这些地产公司包括天安中国投资有限公司（0028.HK），公司目前的股价为7港元左右，而其每股净资产为15港元，去年11月高盛集团曾以每股9港元的价格买进该股。
类似的股票还有汤臣集团（0258.HK），上周该股的交易价格为2.38港元，而其每股净资产为10港元。
ING的派克认为，亚洲房地产市场还不够成熟，因此拥有较大的成长空间。ING预期新加坡和香港上市的房地产公司的股价到2013年将分别增长61%和46%。
花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。何艾文说，由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。
海外资本大鳄的盛宴
另一方面，从实际物业市场来看，包括广州、深圳等南方城市房价下跌，部分城市房价与高峰时期差距超过30％。土地成交价格的降幅则更加明显，以上海为例，1月份成交的最新土地价格和去年9月份相比最高缩水一半以上。
美国最大的房地产开发商铁狮门首先品尝到了楼市遇冷后的甜头。该公司今年1月份砸下70亿元，将上海新江湾地区90万平方米建筑面积的土地纳入囊中。铁狮门这笔交易虽然总额巨大，但其折合楼板地价只有7500元/平方米，只是新江湾地价最高时的1/3左右。
一场境外资本大鳄的盛宴似乎正在拉开。
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崔之元发来的内容。
Cui Zhiyuan
2008年5月16日 1:08
Fw: 要有接受批评的能耐
要有接受批评的能耐
杨永欣 (2008-05-15)
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
在上星期深圳举办奥运圣火传递的早上，我收到深圳“不买房运动”发起人邹涛的一则简讯，他在简讯中“强烈谴责中国深圳政府在奥运圣火传递期间，公然任意侵犯践踏公民人权。派出所公安人员在无任何法律手续和理由的情况下，从5月7日下午3时开始强行限制公民邹涛的人身自由”。
据知，邹涛从深圳罗湖的住处被强行带到深圳关外观澜镇一个偏僻的小村里，由两名公安看守，邹涛唯有通过简讯“向国际社会人权组织呼吁求助、关注中国人民的基本人权”。
邹涛之后告诉本报，公安对于拘禁“没有说明原因”、“也没有出示证件，只说是公安局的，要我呆在这里不准离开”。
邹涛曾在2006年4月屋价高涨时期，在网上发起“不买房行动”，得到上万名社会人士的支持和响应。他也自费上北京向国务院总理温家宝递交请愿书，引起了中外媒体的注意，但也遭到一些房地产商的多次骚扰和死亡威胁。
显而易见，深圳当局是担心像邹涛这类的维权分子在深圳奥运圣火传递时跳出来挑起事端，制造“不光彩”事件，因此决定采取先下手的策略。
当局的心态是可以理解的，奥运圣火传递是深圳近年来最盛大的活动，在境内外媒体都注视着深圳的时刻，它们不能容许任何瑕疵。
不过，在邹涛只是有可能挑起事端的前提下，就事先采取拘禁的手段似乎也不合情理？
此外，没有一个人是完美的，更何况是一个政府。在奥运圣火传递这么大型的活动上，即使有人站出来宣泄对政府的不满也是正常的？只要宣泄的方式不过于激进、也不影响社会秩序，应该可以接受吧？
更何况，藏独、疆独、维权分子等大小组织对中国政府有不满已是无法遮盖的事实，若奥运圣火传递期间一切过于完美，只会引来外界的猜测和“胡思乱想”：当局到底用了些什么手段来使得一切这么顺利？
当天，我斟酌了很久，邹涛被拘禁的事件是否要当成新闻处理？
最终，我选择了不报，因为我把“疑点利益归于深圳当局”。当局采取这样的手段，在某些程度上也应考虑到邹涛的个人安全。在深圳市民爱国情绪高涨的奥运圣火传递期间，若有人很不理智地站出来宣泄不满、挑起事端，料会无法得到周围民众的谅解，生命随时有危险。
此外，在深圳骄傲地迎接奥运圣火的一天，我没有理由因为一次“没有说明原因”的拘禁而报出“泼冷水”的新闻。
尽管选择了不报，但我仍有自己的想法：面子固然重要，但中国社会也应有接受批评或负面新闻的能耐。在其他国际性的大型活动上，维权分子或组织站出来示威是相当常见的，美国、欧盟国家都面对过同样的问题。当然，不同的是，美国和欧盟视这些示威为人民的声音，必须尊重，中国则认为它是刺耳的嘈音。
我并不是要中国全盘接受西方自由言论的那一套，但在中国日趋走向进步的年代，也应逐渐开始尊重人民发言或表态的权力？
中国当局也可能担心若有类似邹涛的维权人士站出来示威，会把西方媒体的焦点从盛大的深圳奥运圣火传递，转移到“微不足道”的邹涛身上。少数的西方媒体可能专挑中国的瑕疵来报道，但大多的境外媒体还是懂得衡量轻重，以客观中立的角度妥善地处理这类新闻，请相信我们。
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Cui Zhiyuan
2008年7月15日 12:30
土地规划系统爆发窝案 重庆拟弥补“容积率黑洞”
土地规划系统爆发窝案 重庆拟弥补“容积率黑洞”
2008年07月15日06:24 [我来说两句(22)] [字号：大 中 小]
来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道
本报记者 李伟
“蒋勇涉案金额共计3000多万。”7月13日，重庆市官方一知情人士告诉记者。
7月10日，重庆市政府新闻发言人文天平在新闻发布会上称，市检察机关已依法对原规划局长蒋勇进行立案侦查，而此前半个月，十一届全国人大第三次会议，也终止了蒋勇的全国人大代表资格。
当日，文天平还透露，重庆市九龙坡区原区长黄云，市江北城城投公司原董事长、市规划局原副局长梁晓琦，市地产集团原董事长、市国土房管局原副局长王斌因涉嫌受贿犯罪，近期已被市纪委移送司法机关处理。
另据知情人士透露，重庆目前还有官员涉案。
从去年以来，涉及重庆市规划系统，地产开发系统的受贿大案，仍在持续发酵之中。
规划局长蒋勇的贪墨之路
4月10日，重庆市政府就已经对外公开了蒋勇被“双规”的信息。目前虽对蒋进行立案侦查，但“双规”并未解除，司法机关也暂未对其采取强制措施。
上述重庆官方人士透露，此次蒋勇等重庆官员违纪案系由中纪委亲自查处，涉案金额巨大，案情特别复杂，因此尚未解除“双规”。
据媒体的报道，蒋的情妇设立一家中介公司，通过协调地产商上报的规划项目审批及调高建筑容积率来牟利。其“经营”的容积率生意，通常按每个平方米100到300元不等收费。此外，收费标准根据地产商多赚的利润来增减，加快审批速度等也会调整对应价格。
坊间有传，蒋勇为ST盐湖的第五大流通股股东。资料显示，个人股东“蒋勇”在股改前即持有ST盐湖58.36万股，于2006年四季度出现于前十大流通股股东中。2008年3月31日，ST盐湖复牌，股价暴涨。
到目前为止，重庆官方未就“蒋勇”是否同一人公开表态，ST盐湖也不愿就此话题接受本报记者采访。在ST盐湖公布的一季度报表中，“蒋勇”已从前十大流通股股东中消失。
对于被“双规”，蒋本人在两会的时候似乎就有预料。据“两会”期间一位在京采访过他的记者告诉本报，“他当时表现非常郁闷，我们采访他，给他拍照，他说，别照，我形象不好，然后长叹了一声。”
据见过蒋的人介绍，出生于1962年的蒋勇形象斯文。蒋1982年从重庆建筑工程学院毕业后，任城乡建设环境保护部城市规划局区域规划处干部。1990年至1992年，在英国威尔士大学加的夫学院攻读硕士学位，回国后担任建设部某副部长的秘书，随后历任建设部城市规划司规划处副处长、城乡规划司城市规划处处长。1999年6月，任重庆市规划局副局长、党组成员，2002年晋升重庆市规划局局长、党组书记。
蒋勇的落马对重庆是一个极大的震动。“蒋勇能力非常强，群众口碑好，也有亲和力，出事之前，市里有重用之意，是副市长的有力候选人。”重庆一位政府官员称。
蒋勇在规划局就职期间，主持编制了渝中半岛城市规划，江北城城市规计划，重庆市城市规划展览馆，《重庆市城乡总体规划（2007－2020）》等重大项目。
出事时，蒋勇在抓的重点工作，是关于主城两江四岸滨江地带总体城市设计，范围包括重庆主城区长江和嘉陵江180公里的岸线，约230平方公里，接近主城建设面积的1/10，这里预期将成为重庆经济社会发展的引擎和标志。
过去的种种辉煌，如今沦落显得异常尴尬。
规划系统“窝案”素描
这次蒋勇、黄云等重庆官员的落马，系由与去年由中纪委介入调查的“726专案”有关。这个由中纪委介入调查的大案，由重庆一地产商实名举报而起，涉及全市四名厅级官员，若干处级干部，及大批开发商。
三名厅级官员??渝中区副区长王政、纪委书记郑维、沙坪坝区副区长陈明，因涉嫌收受开发商贿赂，先在2007年7月被有关部门“双规”，并于2007年12月29日，被重庆市第五中级人民法院以受贿罪，分别判处死缓和13年、10年有期徒刑。
其中王政在项目用地规划，报建审查，调整容积率，减免配套费、缓交项目资本金等方面“积极协调，提供方便”，共34次收受感谢费及房产，折合人民币966万元。另一位厅级官员，王政之妻罗静虹，原重庆市统战部副部长，市侨联主席，以受贿罪，掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪，获刑三年半。
公诉人曾在法庭上表示，“726专案”，属窝案性质，涉及官员、商人众多，情节恶劣。知情人士透露，蒋勇等人东窗事发，与王政等人不无关联，系窝案。
规划系统和沙坪坝区是这两起系列腐败案的“重灾区”。除王政曾担任沙坪坝区规划管理办公室主任、沙坪坝区规划分局局长，郑维曾任沙坪坝区区委副书记外，黄云曾任沙坪坝区区长，蒋勇任职市规划局局长期间，工作联系单位亦为沙坪坝区规划分局。市江北城城投公司原董事长梁晓琦，曾任职市规划局副局长，与蒋一起共事。
以制度弥补“容积率”黑洞
“规划局重要的权力，一是项目选址，另一个就是容积率。”一位房地产资深人士表示。
“开发商通过与规划部门‘勾兑’，将项目设于主城区繁华地段，这样可以借势卖出更高价格。”这位人士表示，而在容积率上做文章，则会进一步增加开发商的利润。
一个楼盘容积率的调整，与开发商利益有着密切联系。据公开报道称，黄云在任沙坪坝区长期间，曾以每亩46万元的价格替一家开发商拿到了位于沙坪坝区一片约1000亩土地，此同时重庆市平均地价约为73万元。按最后建成的200万平方米计算，此时项目的实际容积率为3.33，原容积率为2，相当于100万平方米左右。
“如按5000元/平方米计，开发商可多获50亿元的销售收入，所以即使拿出1亿元来贿赂官员，也是值得的，所以有人铤而走险。”上述房地产人士称。
建筑容积率指地上建筑面积与建设用地面积的比值。重庆迈德城市研究院院长赵宜胜解释说，容积率是一个技术指标，根据绿化带、天际线、建筑高度，控制建筑物开发力度及高度的指数。
赵宜胜称，容积率一般由规划设计专家制作，规则局审批，特殊情况下，因城市变化太快，原来规划不合理，或是对开发经济的可行性，原来没有考虑，会发生容积率的调整。
“改变容积率应有严格合理的程序，但现在太过随意。”赵宜胜说。
重庆市政协从今年3月起，进行了为期3个月的《关于完善及实施重庆城乡规划有关问题的调研报告》。《报告》也提出，规划部门对规划实施进行调整的自由裁量权过大，加之监管不力和制度不健全，造成了在控规实施与调整过程中，少数人员随意改变规划用地的性质、功能，擅自提升建筑容积率、扩大建筑密度等情况发生。
“我市规划实施保障监督机制不严肃。”市政协副主席于学信在7月10日召开的调研报告发布上表示，只要涉及项目建设都要进行具体规划，在实施过程中，总会有人对详规进行更改，反映的就是监督机制的不完善。
具有讽刺意味的是，蒋勇本人在接受媒体采访时，也曾多次表示，只要把规划用法律法规的形式固定下来，就能够严格按照规划实施，就不会被随意改变、任意中止了。
在7月10日的这个发布会上，重庆副市长凌月明表示，加强全市控制性详规相关规定的草稿已经完成，即将报请市政府常务会通过，届时，在规划实施过程中出现的随意调整规划问题，将有针对性解决办法。
重庆几位高官的落马警示，除了应加强规划系统监督管理加强外，有专家指出，政府应加大对房价的调控力度。
“重庆房价仍然过高，如果房价不是严重背离成本，开发商不会去追求容积率调整，进而向官员行贿。”这位专家说。
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Cui Zhiyuan
2008年7月29日 11:10
近10亿代价付东流？ 盐湖集团“整体上市”调查
近10亿代价付东流？ 盐湖集团“整体上市”调查
2008年07月29日06:25 [我来说两句(4)] [字号：大 中 小]
来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道 作者：朱益民
从ST数码网络更名为ST盐湖（000578.SZ），再到ST盐湖与盐湖钾肥（000729.SZ）吸收合并程序的提前启动，盐湖钾肥控股股东??青海盐湖工业集团股份有限公司（下称盐湖集团）经历了一个曲折、复杂的资产整体上市历程。
中国中化集团公司（下称中化集团）于2007年7月2日披露的《青海数码网络投资(集团)股份有限公司详式权益变动报告书》，明白无误地透露了盐湖集团借壳ST数码的重要用意：由盐湖集团作为重组方对数码网络进行重组有利于地方政府充分保护利用好上市公司的“壳”资源。
“盐湖集团借道ST数码网络的资产整体上市方式令人无法理解，在盐湖集团已经控股上市公司盐湖钾肥的情况下，其重组ST数码启动之初就已决定了ST盐湖和盐湖钾肥之间必须有一个壳被吸收合并掉。”招商证券某投行专业人士指出。
明明知道盐湖集团重组ST数码网络无法保住上市公司壳资源，为何依然执意要盐湖集团作为ST数码网络的重组方？
记者曾就此问题向ST盐湖证券事务代表杜鹏环咨询，杜的回复是：“保壳只是公司一个阶段的战略目标。”
近十亿重组代价
据公开信息披露，盐湖集团重组ST数码网络的交易方式为：盐湖集团支付2.7亿元重组成本，受让深圳市友缘控股有限公司（下称深圳友缘）、上海丹阳商务咨询有限公司（下称上海丹阳）及青海省国有资产管理局（下称青海国资局）合计持有的数码网络53.63%股权，深圳友缘及其关联人师学霞合计持有的上海富友100%的股权；ST数码网络以新增股份 2975730224股换取盐湖集团全体股东持有的盐湖集团100%的股权，占合并后存续公司总股本的97%，换股吸收合并后存续公司总股本变为3067615959股。
从表面上看，盐湖集团重组ST数码网络的重组代价为2.7亿元，然而在盐湖集团接盘重组的背后却付出了巨大的隐性成本。
据北京中科华会计师事务所评报字[2007]第004号《青海盐湖工业(集团)有限公司整体资产评估项目资产评估报告书》（下称《报告书》），盐湖集团全部股权价值为108.13亿元至116.52亿元之间，在扣除盐湖集团支付的2.7亿元重组成本与所取得的资产净值之间的差额1.89亿元和因采矿权参数选取影响成本加和法估值16.6亿元后，用于换股的估值区间为89.63亿元至114.62亿元，每股价值（以每元注册资本模拟1股）在3.99元至5.11元之间。
《报告书》称，为充分保护公司流通股股东的利益，盐湖集团股东认可用于换取数码网络股份的盐湖集团股权整体价值为106.23亿元，折股价格为4.73元/股（以每元注册资本模拟1股）。
北京五联方圆会计师事务所有限公司出具的五联方圆审字[2007]033号《审计报告》显示，盐湖集团2006年年度每股收益0.33元（以每元注册资本模拟1元股本计算），以当时盐湖钾肥和加拿大PCS公司作为参照估值，按照22．99倍市盈率计算，估值为7.59元/股。
盐湖集团100%股权的估值定价4.73元/股较市场公允价值7.59元/股折让了38%，总折让市值达72.3亿元，按盐湖集团重组ST数码网络前的股东结构计算，盐湖集团控股股东青海国投持股股权折让市值达35.2亿元。
即使不考虑市值损失，盐湖集团在支付了2.7亿元直接重组成本后，还承担了ST数码网络截至2006年12月31日的逾期短期借款1.759亿元，或有负债2.5亿元，各类银行还款2.58亿元，盐湖集团的实际重组代价已经高达9.5亿元，与2007年盐湖钾肥全年的净利润9.9亿元基本相当。
谁是赢家
表面看来，ST数码网络经盐湖集团重组免于退市、破产，其流通股的中小投资者得以受益、银行不良贷款得以盘活，盐湖集团及其股东也因此获得了股权的流动性，然而，最后的赢家却是ST数码网络的原控股股东深圳友缘和昆仑证券的实际控制人钟小剑。
１９９８年４月到２００５年１０月间，在明知自身未取得委托投资管理业务资格的情况下，昆仑证券（前身为青海证券）以承诺保底和较高固定收益率为诱饵，采取委托理财合同形式非法吸收公众存款６４．９６亿元，涉及北京、上海、江苏等１０多个省市７５家机构和６４８５名个人，案发时有１０．５亿元无法兑付。截至２００４年１２月，昆仑证券实际控制者钟小剑等４人利用职务之便累计挪用昆仑证券客户保证金８．３亿元，其中１．８６亿元无法偿还。非法吸收公众存款和挪用客户保证金共造成１２亿多元的损失。
２００７年１２月１２日，西宁市中级人民法院对备受社会各界关注的昆仑证券非法吸收公众存款案作出二审判决，在维持了一审主要判决结果的情况下，认定该案主犯钟小剑有自首情节，减其一审判决刑期１年，判处钟小剑有期徒刑３年并处罚金５０万元。
盐湖集团重组之前，为了从钟小剑手中取得ST数码网络53.63%的控股权，解决ST数码网络大股东股权被银行轮候查封问题，盐湖集团先后以现金支付或承债的方式，为钟小剑控制的深圳友缘及其关联公司担保贷款纠纷付出了4.02亿元的代价。
此外，2008年4月28日，已经更名为ST盐湖发布的出资设立全资子公司公告显示，钟小剑用于以资抵债的上海富友房地产公司，截至2007年12月31日经审计的总资产7286.91万元，净资产-6781.87万元；另一下属公司深圳信诚科技，截至2007年12月31日经审计的总资产24405.12万元，净资产-7824.58万元。
此外，在盐湖集团受让的ST数码网络53.63%股权中，原由青海国资局持有的1260万股股权实际持有人竟然为钟小剑。
ST数码网络于2007年7月24日发布的《青海数码网络投资（集团）股份有限公司关于“加强上市公司治理专项活动”自查汇报》显示，截至2006 年12月31日，深圳市友缘、上海丹阳、青海国资局为公司前三大股东，分别持有29.68%、17.59%、6.36%比例的股权，公司明确表示，前三大股东存在关联关系，前三大股份实际持有人均为深圳友缘，而深圳友缘的实际控制人为钟小剑。
内部人员交易单
虽然，钟小剑成了盐湖集团重组ST数码网络的最大赢家，但绝不是唯一的赢家，在盐湖集团重组ST数码网络和ST盐湖与盐湖钾肥吸收合并中，受益的还包括一部分特殊利益群体。
据树人律师事务所于2008年2月发布的《关于<青海盐湖钾肥股份有限公司控股股东青海盐湖工业（集团）有限公司重组青海数码网络投资（集团）股份有限公司之收购报告书>之法律意见书》显示，自2007年8月10日前六个月，有收购人及其相关机构和人员买卖盐湖钾肥挂票交易股票情况。
盐湖集团监事於乐民于2007年6月25日买入盐湖钾肥股票2000股，并于2007年8月7日卖出2000股，余股0股；盐湖集团监事赵海军于2007年3月1日买入盐湖钾肥股票1600股，于2007年3月23日卖出1600股，于2007年4月19日买入盐湖钾肥股票1500股，于2007年4月24日卖出1500股，余股0股；盐湖集团副总经理配偶马贞敏于2007年6月21日买入盐湖钾肥股票2600股，并于2007年7月30日卖出2600股，余股0股；盐湖集团副董事长、党委书记宋显珠配偶王保萍于2007年5月18日买入盐湖钾肥股票10800股，并于2007年5月31日卖出10800股，余股0股；盐湖集团副总经理伊亮亮配偶周静于2007年3月28日卖出盐湖钾肥股票2000股，余股0股。
树人律师事务所对上述人员买卖盐湖钾肥股票交易性质认定是，上述人员买卖盐湖钾肥股票，所涉金额较小，未产生严重后果，且盐湖钾肥已采取整改措施，正在收缴上述人员买卖盐湖钾肥股票的收益，其行为未对本次收购事项造成法律上的重大障碍。
然而业内人士并不认同这一说法，国内某知名证券公司财务顾问负责人告诉记者：“在具体收购方案公布前，这些人都属于内幕人员，在事项发生前的六个月内均不应该买卖相关股票。”
无独有偶，在ST数码网络重组停牌前，同样发生了相关内部人员在6个月前买卖公司股票情况。而ST数码网络公司仅仅收回了董事李小虎买卖数码网络股票所得的1199.18元收益，对其他内部的收益未作任何处理。值得关注的是，在重组事项发生停牌前6个月内，盐湖集团高管汪贵元配偶马贞敏既买卖过盐湖钾肥，又买卖过ST盐湖。
最耐人寻味的是，已于2007年10月16日前成为盐湖钾肥第二大股东的中化化肥有限公司，于ST盐湖本次停牌前买入公司流通股84.7万股，中化化肥与ST盐湖的第二大股东中化集团属于一致行动人，中化化肥的法定代表人杜克平同时是盐湖集团的副董事长、中化集团的高级管理人员。
……………………
嘿嘿。
房地产领域也算是群魔乱舞了吧。
南方都市报评论说，请以透明的土地公示制度澄清一切。囤地绝非媒体虚构的幻象，囤地数量的多寡不该是争论不休的焦点。而今之计，政府惟有痛挥利剑，以公正、公开的土地公示制度回应公众诉求，重新赢回房地产调控的主导权。
果然如此？最近，收到赵枫生发来的网址。打开后是如此内容。
房地产套牢中国？
袁剑
2005年3月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本上都是技术性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定……”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之兆。人们意识到，中央政府对房地产行业的忧虑已经升级，后面可能还会有一系列更加强硬的调控措施出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。
果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控 稳定住房价格》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”有人考证，这是建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何，在我们的记忆中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。
事实上，新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施，而其最重要的着力点却依然是：地方政府必须对此负责。
至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。
一、房地产政治
1，如履薄冰的赢家
地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。
与公众普遍的印象不同，在中国房地产复杂的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者，而是中央政府和地方政府。
准确地说，中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。格外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首，曾经是朱鎔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信，所有经历过那一次地产崩溃的人，都会对朱鎔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而，仅仅事隔5年之后，房地产竟然变成了政府冀望甚深的一剂重振经济的药方，不免让人陡生今夕何夕之慨。
在1998年，中央政府将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地产业出色的产业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有办法的无奈之举。后来的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是，房地产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样出色。
1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飚的一个标志性的起点。
特别值得注意的是，1999年3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中国股市的“5•19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5•19”人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策背景。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5•19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于：他们有完全不同的“庄家”。如果说，中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大大小的地方政府。
1990年代中期之后，朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果，地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱鎔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在本轮房地产热的起步阶段，地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央政府的意图越来越明确，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。
在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。
房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区政府的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。
不过，对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。
除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。
海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种鼓励立即就起到了作用。不久之后，包括长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003年9月的《福布斯》论坛上，上海市长韩正信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方政府官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方政府对房地产的寄望之殷和倚重之深。
颇为奇特的是，地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。这就是说，地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的政府体制安排之中。在这种体制之中，地方政府稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方政府对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什么地方政府一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。
“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。在这种制度安排中，地方政府的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方政府在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方政府在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央政府要么以行政干预的方式进一步拧紧货币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方政府的行为约束在可以接受的范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央政府目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保安全。”
2，悠然自得的地产商
提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。
在中国的房地产游戏中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方政府的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。
在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。然而，随着中央政府逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，政府与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上，这一直就是房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的。
地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年，房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。
但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但政府是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比政府脆弱得多。当然，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。
很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。
当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒：在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何，中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能，但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽，更是因为输家们开始说话了。
3，谁是买单者？
提要：中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。
对于地方政府和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨大的财富。但常识告诉我们，天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个或者多个埋单者。荒谬的是，在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央政府。这可能也是中央政府对地方政府提出潜在政绩要求所必然要付出的代价。
与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够发挥其拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益，也是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央政府对房地产会有不同的利益权衡。利益决定态度，这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。
中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此之前，中央政府对房地产一直采取了鼓励的态度。可以证明这种“鼓励”态度的一个证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次会议上透露了央行在居民住房消费信贷方面的各种“助推”举措，并称要“敦促各商业银行在居民住房消费信贷方面进一步创新品种”。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开的鼓励急转为公开的警惕。我们无法猜测这种变化的具体导火索，但央行在2002年年底完成的一项调查肯定起到了作用。这项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱鎔基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，他以简捷的语言告诫：“深圳的明天就是香港的今天”。但无论在意志上还是在时间上，即将卸任的朱鎔基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控了。于是，他将这个难题留给了后来者。如果朱鎔基的威慑力都不足以弹压房地产的躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯，没有任何东西可以阻挡房地产的牛市步伐。
对房地产的乐观，由于中央政府某种投鼠忌器的迟疑而变得更加泛滥。虽然央行的技术官僚们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央政府内部显然存在不同看法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国家建设部还发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份报告得出的结论倾向非常明确：中国房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。而这份报告的起草者之一更是直言不讳地解释了这份报告的动机。他对记者说，“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”主管部门以一种先入为主的倾向去起草一份报告虽然动机可议，但也真切反映了中央政府不同部门之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会上也同样激烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。其最终结果就是，中央政府政策在房地产政策上的犹疑和反复。但就在中央政府一阵犹疑反复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、反复显露于外，内里则是治理上的困境。检视中央政府治理房地产的手段，我们就会发现，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调整、税收变动、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场改革可能还远远没有到位。
在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。
的确，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。
然而，客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋，是根本不可能发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中，金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友，从2004年开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务。他当时对此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地告诉我，“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、输血之后，整体素质依然让人难以安枕。
中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。
由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为了挽救羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央政府已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样泡沫巨大以至最终崩溃，那么不仅中央政府以前的努力会付之东流，中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是毁灭性的。作为金融危机的终极责任人（当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民），中央政府显然要比旁人更多一份警觉。否则，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟，为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面，曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，政府不应该以行政的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，政府对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不犹豫的出场取代市场本身的逻辑。
种种迹象表明，房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着，只要房地产进一步大幅波动，政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这当然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。不过，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡沫一旦被吹起，它将按照自我加强的逻辑持续膨胀，直至本身无法支持而破裂。到这个时候，政府可以作为的余地已经非常狭窄。
4，隐蔽的输家
提要：在这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。
2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。的确，对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。多少有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费价格指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想，但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央政府，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，是它急需征服的又一个敌人。
像教育、医疗等必需品一样，房地产作为一种缺乏价格弹性的商品，早在计划经济时代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工作之一，也是社会分配不公最显著的象征之一。诡谲的是，在我们刚刚宣布中国住房制度改革取得了巨大成功之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。
如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈，还是隐性的话，那么它在城市拆迁问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面，南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多之后的2005年1月9日，上海麦其里拆迁区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在麦其里 位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与恐惧。按照市场的逻辑，城市拆迁本来是开发商与拆迁户之间的谈判和交易问题，但地方政府的利益以及陈旧的法规横亘其间，使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后，中央、地方两级政府的强力约束，多少平息了拆迁对抗的激烈性，拆迁变得越来越难。但如此一来，城市土地供应量的减少，则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央政府在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。
不过，无房户的抱怨和拆迁户的愤怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。
与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比，1990年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。
从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知的是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着，如果长期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性就是大起大落，所以，“负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家嘲讽：马克思发明了无产阶级，香港却发明了“负资产阶级”。所谓阶级，当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意测验表明，负资产问题在香港城市中产阶级中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。
中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”，取决于中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑而且人口规模远为宏大的输家一直沉默着，那就是中国的农民。
在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律，中国农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的价格从农民手中征用土地，然后以几倍甚至十数倍的价格转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设中，或者被腐败官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比，1949－1978三十年间农民由于价格“剪刀差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富分配上完全不可同日而语的显著功能，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口规模，我们几乎马上可以接近这样一个判断：中国房地产市场的未来发展，将极大影响中国未来的财富分配，因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须牢记的是，与地方的城市政府不同，中央政府不仅要对城市居民的民意负责，还必须对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是，近年来由于土地问题导致的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，中央政府对中国房地产的考量与抉择，可能就会更加艰难。
在“国八条”曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。
二、房地产经济
1，泡沫究竟有多大？
提要：无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。
关于泡沫，有一种有趣的说法是：在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。这是在说，测定泡沫其实是一件异常困难的事情。虽然如此，还是有一些方法可以让我们可以大致窥视到房地产价格偏离正常状态的程度。
一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。如果一套房子的价格为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要10～15年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套房子的时间就可能翻倍。按照这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。但房子的消费究竟可以占到家庭消费的多少比例，完全取决于房子在人们心目中的地位。据说，中国人特别偏爱房子，而且我也相信，中国“狡猾”的开发商们已经成功地为房子贴上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层划分意义，可以让住房消费挤占其他消费。事实上，就经验而言，大量的购房者家庭的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费不能脱离人们实际的收入水平。何况在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤出其他的消费，跟住房消费抢位置。这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总得来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。
当然，在房价不变的情况下，还有一个办法降低房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无法在短期内戏剧性提升的情况下，那么降低房价收入比就只有一途：降低房价。
房价收入比是衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，它很难清晰地透视人们对住房的潜在需求，也就是究竟还有多少人需要买房子。在这方面，另外一些数据可以给我们一些帮助。中国房地产协会的一位负责人估计，到2002年，中国有15％的人拥有两套住房。南京的一项调查显示，这个数据大致达到20％。这固然昭显了中国住房问题上存在的严重不公正，但更显示，房地产的需求可能远不如地产商所估计的那么乐观。2002年，中国最容易刺激公众情绪的经济学家厉以宁先生提出了语惊四座的“两套住宅论”。以上面那个数据衡量，厉先生的预测显然有些落伍了。中国早就有一部分人率先实现了这个梦想。厉先生的话虽然可以鼓舞士气，但更值得地产商们警惕。
同样值得地产商们警惕的一个数据是，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82％。而这个数据在美国是65.6％，英国是69％、法国55％、荷兰是52％，日本是60％，德国更低，只有40.5％。只经过了六七年的牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。这当然证明了中国房地产的巨大成就，但也同时证明了中国城市住房的市场容量可能已经非常局促。中国井喷式的住房消费，令人想起其他消费领域的同样情形。一阵赶时髦式的集中消费之后，接踵而至的往往是整个行业的长期低迷及行业利润的急剧摊薄。家电消费如此，手机消费如此，近年来与房子并列为两大支柱的汽车消费也已先行显示出了同样的趋势，难道房地产就真的能够一枝独秀吗？
与以前的集中消费不同，汽车尤其是房地产的集中消费完全是靠信贷支持起来的。完全可以说，没有信贷支持，就没有今天的房地产。这样，住房的集中消费也就同时意味着集中负债。在集中负债的勇气上，中国人的表现令人刮目相看。俨然表现出一种全新的民族特性。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之“最”的名头让给中国人了。不过，中国在获得这个名声的时候，的确也非常严重地透支了未来的消费能力，将信贷消费的扩张空间压缩到了一个极其狭小的地步。“市场需求”一直是房地产商、政府官员等房地产乐观论者一个坚实的推理基础，中国城市家庭迅猛膨胀的负债率，有助于我们认识这个需求的真实面目。市场经常是会制造假象的。
从需求的角度，显然无法解释中国房地产价格飞涨的现象。于是有人开始从供给方面提供证据。一个极为流行的解释是，中国人多地少的资源约束，必然导致房地产价格的长期上涨趋势。在这方面，在中国经济学家中一贯以“语不惊人誓不休”的王建的观点，最具有代表性。2004年末，王建在南京大胆放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。……房价不仅要涨还要猛涨！”王建虽然为自己经济学家的名声预留了止损空间（3倍），但他还是忍不住自己的豪放，对中国房地产做出了迄今为止最为乐观也最为具体的预测。王建的预测不仅让地产商们热血沸腾，也引来了大量的跟风学舌者。那么，王建乐观得让人“只恨自己少买了几套房子”的依据究竟是什么呢？原来，王建的依据就是人们经常说的中国人多地少的矛盾。但问题是，人多地少并不是中国一家，印度人多地少，印度尼西亚也人多地少，是不是他们的房价也必然要在未来十年之内至少涨3倍，稍不注意还会涨5倍呢？王建举出同样人多地少的日本为例，认为中国的土地必然昂贵。但王建可能忘记了，日本是发达国家，中国不过是发展中国家，发达国家与发展中国家的最大区别就在于人均收入的差别。人均收入在很大程度上决定了土地能够产生的收益，而土地在一定时期内所能产生的收益才是决定土地价格的最重要的因素。任何地方的地价都不能长期脱离当地居民的收入水平。如果按照这个相对标准，“上海的房地产价格比伦敦和纽约中任何一个的房地产价格都贵了3倍（谢国忠语）。”这的确是一个相当脆弱的气泡。
在王建的预测中实际上隐含了一个看不见的假设，那就是中国在未来必然会走出日本一样的发展道路，日本的昨天就是中国的今天。但中国一定会走出日本一样的道路吗？这显然是一个高难度的问题，但就是这样一个高难度问题却被王建轻而易举地假设掉了。事实是，中国的发展与日本的发展不仅可能不同，而且可能大大的不同。一个直接例证是，日本的平均工资到1980年就已经与美国持平。从1950年到1980年，日本追上美国用了30年。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了将近30年，工资却只有日本的5％左右。以这样的速度追赶日本，中国可能还要花费好几个十年甚至更多。日本在高速发展时期的基尼系数长期保持在低水平，而中国三十年的高速发展基尼系数却迅速达到了世界最高水平之列。可见，中国和日本的发展道路实际上可能隐含了巨大的差异。中国的未来绝非可以用日本的过去来简单比拟，其中存在相当多的不确定性。王建的预测虽然大胆而又让人振奋，但显然缺乏了逻辑上的小心求证，不能太当真。经济预测行业是制造笑话最多的行业，更何况王建这个极不严谨、而且跨越十年期限的长期预测呢？
中国房地产的乐观论者虽然动不动就将“人多地少”的日本拿出来举例，但实际上，日本在房地产方面提供的负面教训倒是更加让人印象深刻。像日本的股市一样，日本的地价从1990年代初期泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最高峰计算，日本的地价直线跌落了80％。这将日本经济拖入了几乎看不到希望的长期停滞阶段。日本的泡沫历史印证了资产市场一句古老的格言：涨了还能再涨，但跌了也还能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌了70％。因为发现首例SARS而一举成名的香港淘大花园，1997年的价格是4000港元/平方英尺，而最低的时候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地产暴跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的土地幻觉。惊人一致的是，在中国目前也有类似的信念开始流行：房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。但就在离南京30公里的地方，每亩年租金仅100元的土地仍然大量存在。所以，真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之虞。位于中国人口最为稠密的长江三角洲的南京都如此，说明中国可供城市化的土地资源仍然相当宽裕。至少它不像有些渲染得那么紧缺。大量学者认为，中国的城市化趋势以及城市化的欠帐对房地产行业有巨大的拉动作用，这是中国房地产行业得以长期兴旺的一个坚实基础。然而，我们始终无法在房价上涨和城市化之间建立逻辑上的联系。而且，其他国家的在城市化过程中的经验似乎也并不支持这种结论。
在中国，一种直观的对比非常深入人心：即使房地产价格下跌，下跌的空间也不大，因为上海的绝对价格与东京和香港相比还差得很远。这种说法显然不能给我们带来多少安慰，因为上海既不是香港，更不是东京。原因在于它们有着完全不同的收入水平。虽然有人总是特别乐于把上海当作东京及香港一样的所谓国际大都市。但上海显然只是中国 一个发展中国家中的上海，除非它成为中国的一块飞地。
无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。唯一的理由可能是，中国的货币扩张。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中国已经达到200％，远远超过其他国家。这可能暗示，中国房地产已经被当作宣泄通货膨胀的一个渠道。不过，货币体系中过剩的流动性，从来就是喜新厌旧的，它们可能迅速从已经严重脱离价值的房地产中撤出而找到新的目标。如果是那样，房地产的大起大落就可能更加突然。
2，清算的时刻正在临近
提要：投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。
测定泡沫已属不易，预测泡沫破裂的具体时间则更是名声的一种冒险。因为预测中国房地产而损害了名声的名人，前有在2003年6月就预测“房地产冬天来了”的任志强，最近则有近年来中国内地声名大躁的投行经济学家谢国忠。
2004年10月，谢国忠在“有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”的文章中声称，上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂。他断言，泡沫破裂的时间“仅仅是几个月，而不是一年”。然而，大半年过去之后，谢国忠并没有看到泡沫的破裂，倒是看到了来自同学的抱怨。去年十月，谢的一位同学在听信谢国忠的预测之后，停止了炒房。但这之后，上海的房子仍然在发了疯地上涨，他向谢国忠抱怨道：“因为你，我失去了20％的收益。”谢在讲述这个故事的时候，悄悄地对自己的预测做出了修正，并尽量淡化自己可能留下的笑柄。
谢国忠是靠预测吃饭的，名声比任志强来得更要紧。之所以敢如此铁口直断，肯定是发现了某种强有力的泡沫崩裂的迹象。但谢国忠在做出正确判断的同时，却将泡沫的破裂的时间预测得如此具体，显然是犯了一个投资预测的大忌。如果他能够像王建那样，一家伙预测十年，那么谢的名声就会安全得多。因为到那个时候，人们可能早就忘记了这件事情。作为一个经济学家，谢国忠不仅是极其出色的，而且也是相当坦率的，但从来就不服从于理性的投资市场，最喜欢作弄的就是优秀的智力。
但不管泡沫破裂的精确时间如何难以预知，我们还是可以凭借一些投资市场的经验去揣摩我们与最后时刻的接近程度。
在中国的许多大城市中，房地产已经成为投资品和投机品大概是一个不争的事实。既然如此，我们就可以按照投资品的方式去衡量房地产偏离投资价值的大致水平。
一个被广泛使用的衡量房地产投资价值的尺度是所谓的租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。这非常像衡量股票投资价值的所谓市盈率指标，即衡量多长时间投资可以收回本钱。一般的经验认为，租售比的正常范围应该在100－230之间。以这个标准衡量，中国许多大城市的租售比正在日益偏离投资价值。有调查显示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300，360和470的高危水平。这意味着在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年。即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。
中国股市中的高市盈率也曾经一度被人借口国情特殊而宣布为合理，但最后还是无奈而又残酷地走上漫漫的价值回归之路。中国楼市的奇高的租售比，应该会有同样的命运。
让人不解的是，在一些中国城市中，房价与租金不仅没有追随房价上升而上涨，而且处于奇怪的反向运动中。中国央行副行长吴晓灵就透露，从1998年到2004年，青岛房价上涨了50%多，而房租却离奇地下降了7%。如果我们将青岛这样的城市看作股市中的二、三线股票的话，那么二、三线股票的率先反转，往往意味着像上海、北京这样的绩优股票也在酝酿反转趋势。当然，这只是一种形象的比较，而不是一种逻辑上的推论。但关键是，租售比的急剧攀升，会使得人们的行为发生逆转。人们会更多地选择租房而不是买房。事实上，随着租售比的上升，第一批“聪明人”已经开始行动。一位年轻人就在网上宣布，他已经在2005年4月将“上海惟一自住的房子卖了”，原因在于，他发现卖掉现有的房子而转为租房不仅改善了居住条件，而且收益颇丰。当像上面这个青年一样的“聪明”人越来越多的时候，住房的供给就会大量上升。价格下跌的循环可能就开始了。
与股市高度雷同的是，在“第一批聪明人”产生的同时，中国房地产市场中最后一批博傻者也开始出现了。漏夜排队领号已是中国房地产市场中屡见不鲜的现象，但带着帐篷排队一个月的购房者恐怕还是第一次见到。这无异于表明，中国房地产市场最疯狂的博傻者已经开始进场。第一批“聪明人”的离开和最后一批（往往也是最疯狂的）博傻者的进场，一直是观测股市的市场气氛以及趋势变化的一个重要的经验性窗口，这个窗口对房地产市场可能具有同样的价值。
2003年年初时候，上海人一见面就问：“买楼了吗？”这在当时已经被列为房地产过热的警讯，而到了2005年初，一位久居上海的朋友给我打电话的时候，辟头第一句话就是：“不得了，上海人手上已经没有现金了，全用来炒楼了。”我的这位朋友置身投资市场15年之久，熟读过金融史上所有的泡沫经典。他是在暗示，上海本地人作为最后的接盘者已经开始进场。
在上海人倾城而出开始集体炒楼的时候，农民工据说也找到了更为轻松的职业，他们替炒家排队，一夜的收入可以达到100～200元不等，这比他们在工地上顶着烈日所挣的钱要多得多。这些都是在任何一个投机泡沫崩裂前经常出现的现象。
2003年初期的统计表明，中国有超过300家公司沾手地产，占当时上市公司的25％以上。海尔开始搞房地产了，TCL开始搞房地产了，就连联想这样的房地产外行也开始进入了。这被人们称之为房地产中的“三外”现象，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。这与1999年之后，中国全民炒股，大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃尔。我的一位熟人，在2003年的时候还汲汲营营于一家装修公司，2004年再见面的时候却在一夜之间变成了房地产大亨。而我的一位朋友的朋友，两三年之前还在苏南某市的一个单位上班，转眼之间就在苏州的房地产中积累了几千万身家。中国仿佛又重新回到了一个“轻松赚钱”的时代。在我们身边，突然间流传起那么多的暴富故事，已经不是第一次了。1990年年代初期南方地产热的时候是一次，中国股市1999年牛市的时候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而导致的破产故事总是同样的多。当然，国有银行找不到债主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。
从1999年正式启动算起，中国的房地产牛市已经延续了6年。其间，房地产市场炒作过各种概念，从“拉动内需论”到“消费升级论”，再到“城市化论”，这几乎与中国证券市场中的“为国企解困论”到“资产重组论”，再到“价值发现论”的概念炒作历史完全同构。这可能不仅仅是一种巧合。而所有中国证券市场的投资者都知道，概念穷尽之后将会出现什么。另外一个值得提及的巧合是，日本地产泡沫从1985年开始到1991年达到顶峰，大约也持续了六年。在中国房地产持续六年的牛市中，上海的房价已经涨了将近3倍。无论是时间的长度，还是房价的升幅都已经足以构成一场完美的崩溃。
由于中央政府的预警，2004年初开始，中国房地产热的标志性城市上海的楼价曾经出现一个短暂的徘徊，但到了秋天之后，房地产开始“井喷”式的上涨，有报道称，个别楼盘甚至出现三个月涨6000元的情形。这种走势与1996年12月到1997年5月中国证券市场的走好有一比。这可能预示，投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。看来，中国房地产市场最壮观，最令人叹为观止的时候正在到来，然而，这可能也是多头最壮烈的时候。
测定房地产温度的方法多种多样，有些凭理论，有些凭经验，有些用这种方法，有些用那种方法，但没有任何一种具有令人信服的解释力，也没有任何一种没有遭到过中国房地产牛市经历的嘲笑。我们没有谢国忠那样的理性自负，敢于将时间预测得如此精确，不过，当所有的理论指标，所有的经验判断都开始趋向负面的时候，我们就可以说：中国房地产最后清算的时间已经快步向我们走来。
附1：
中国房地产语录
吴晓灵：我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些。
厉以宁：中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。不仅是阴谋，厉老还要将其提升为巨大的阴谋。
王建：保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。
陈淮：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。
任志强：“泡沫说”纯粹胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。
史蒂芬•罗奇：泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。
谢国忠：上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂……这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。
易宪容：房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。
潘石屹：那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。
孙宏斌：学者基本上是胡扯！有的说中国的房地产会有泡沫会破裂，理由是中国加息了，美国加息了，油价涨了，海啸了，汇率要变了，但是这些只会影响资金供应量的一点儿，他根本不知道需求是怎么回事儿……房价还有上涨的空间。
卫留成：处置积压房地产给海南带来了房价升温、房产升值新机遇，５年后海南房价有望翻番。
韩正：我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。
附2：
中国房地产大事记
（1）1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难。
（2）1998年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是1990年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。
（3）1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
（4）2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。”
此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
（5）2004年3月，继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发“71号文”，饬令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。是为“831大限”。此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措。
（6）2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。
（7）2005年3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大。
（8）2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”
（9）2005年4月3日新华社发表题为“加强宏观调控，稳定住房价格”的评论员文章，呼应“国八条”，并公开阐述中央政府对房地产行业的最新看法。
……………………
该网站上，没有作者的名字。我看了几段文字后，就基本上断定是袁剑所作。用标题在网上搜索，果不其然。
可以说，袁剑的文风是很特殊的，也具有很强的可识别性。
“房地产套牢中国”！这是个什么样的标题啊。
袁剑、王炼利、华新民、曹建海（这些人，也算是都与我打过交道）……现在，越来越多的人都对房地产领域里的黑幕进行着方方面面的拆分缕析。
人们惊奇地发现，中国的房地产真是黑呀，黑得就像毛片儿里的娘们儿穿的锃光瓦亮的高筒皮靴那样，黑的就像伸手不见五指的荒野那样，黑的连别的什么眼色都没有啦。
房地产套牢中国。问题是，能够解套么？袁剑在其大裂变的文字里，希冀能够通过公平正义来寻求生路。但是，在我看来，这恐怕是文人墨客的一厢情愿。从目前的政治格局看，公平正义实在只能是海市蜃楼。
中国被房地产套牢。我们也就非常荣幸地成为牢笼里等待挨宰的牲口。舍此无他。
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地震搂草打兔子带来了中国的骄傲/何必
地震后各式各样的表现与说辞/何必
地震预报是不是可以之争正进入雷区/何必
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可能的水患严重威胁抗震救灾及重建/何必
愈演愈烈的通货膨胀抑制得了么?/何必
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咱不用带血的煤炭？/何必
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