为北京首个业主自营物业叫好/江林东
(博讯北京时间2008年8月12日 来稿)
据报道，北京有一个小区实行了业主自营物业，这开创了北京业主自营物业的先河。其具体做法是，由业主委员会成立一个社区服务中心，社区服务中心作为一个企业承担该社区的全部物业服务，业主委员会负责对社区服务中心的监管，每一个业主都是该社区服务中心的股东，这就实现了业主自行管理物业服务。自从业主自营物业后，社区服务中心重新核定了物业服务人员的岗位和人数及其它成本费用，物业服务人员由以前的21人减少到7人，物业费由以前有物业公司时的每平方米 2.8元，减少为每平方米2.2元，降幅达21.4%，效果十分显著，该小区业主也十分满意。
(博讯 boxun.com)
房主自营物业是一个新事物，它将给我们带来哪些好处呢？非商业性质的业主自营物业可以带来以下益处：
一． 减少物业服务费用
业主自营物业首要目的是减少物业服务费用。业主自营物业通过以下3个途径来减少物业费。
1． 利润
因为业主自营物业是非商业、营利性质的，所以该物业费所含的是净成本，没有像物业公司所收取的任何利润，因此，业主自营物业的物业费要比物业公司的物业费减少了利润这部分费用。
2． 成本
业主自营物业的首要目的是减少物业费，所以业主会更加合理和高效地安排物业服务所需的人力和物力，特别是减少了不必要的富余物业服务人员，因此，可以显著地降低物业服务成本，从而降低物业费。
3． 业主收益
由于业主自营物业，那么物业收入（例如公共车位、广告、地下室出租等收入）就不会像以前成了物业服务公司的收益，而是直接缴纳给了业主，作为了业主的物业收益。这部分收益可以用作和冲抵小区物业服务费用，因此，可以减少业主的物业服务费用。
二． 充分体现了业主的物业权限
从我国实施房地产市场化以来，业主虽然从产权的交割中得到了物业的所有权（即产权），但是由于业主委员会制度在实践中没有得到有效的实施，例如北京仅有10％的小区成了业主委员会，再加上首期物业公司由开发商选聘，在物业公司和开发商的强势面前，业主始终处于弱势，业主对物业的管理权没有得到充分和有效的体现。而通过业主自营物业就从根本上排除了物业公司对物业管理权限的干扰，使业主充分地享有了物业的管理权，这样完整了业主对物业的法律权限，即所有权和管理权。业主自营物业模式对仍在提供服务的物业公司也是个压力，如果物业公司不能把握好自己的定位和权限，把握好成本和费用，提供优质服务的话，那么就会被业主所摒弃，被市场所淘汰。
三． 减少社会矛盾，增加社会和谐
业主自营物业避免了业主与物业服务公司因物业服务质量、服务范围和物业费而发生的纠纷和矛盾，另外，如果业主和开发商有矛盾，双方可以直接进行沟通与交涉，避免了由于存在的物业公司这个第三方，使得矛盾复杂化，常常形成开发商和物业公司互相推诿，相互扯皮，使问题难以得到解决，矛盾越演越烈。
另外，业主自营物业，实现了业主的自我管理。业主们共同制定对小区的服务范围、服务质量、物业费，业主公约等共同生活的行为准则，因此，业主们会更加自觉地共同遵守这些准则。如果发生了违反了这些准则的个别现象，那么业主委员会就可以出面进行沟通、协调和纠正，把问题化解在社区内部。北京该小区的实践证明了，业主自营物业是减少社会矛盾，增加社会和谐的好方式。
四． 促进物业服务进一步社会化和专业化
在业主自营物业出现后，物业服务不再是物业公司一种方式。业主自营物业所需要的服务人员将会成为专业化。例如，保安人员可以由专业的保安公司提供，绿化人员可以由专业的绿化公司提供，设备维修可以由专业的设备公司提供，等等。这样就实现了物业服务的社会化和专业化，这样即可提高服务质量，又可提高效率和降低成本。
物权法第八十一条指出，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 因此，业主自营物业是符合法规的，是物业公司提供物业服务之外的值得提倡和推广的另一种模式。业主自营物业体现了我国人们群众自我意识和自我管理水平的提高，是一个有益于社会进步的新生事物，让我们为北京首个业主自营物业大声叫好，希望越来越多的业主自营物业出现在北京和全国各地。
[博讯来稿] (博讯 boxun.com)(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
点击这里对此新闻发表看法
|
