房屋贷款中的九大错误
(博讯北京时间2007年6月28日 转载)
随着几大银行近期调高房贷利率，房屋贷款再次成为人们关注的焦点。利率调高，我们无能为力。但是，如何避免房贷失误，却是我们每个人都力所能及的。本期“特别报道”特邀Valueland 房贷公司总裁、资深房贷专家邵元溥先生为读者介绍房贷过程中经常出现的一些错误，以便消费者在选择房贷时尽量减少损失。邵先生将这些错误归结为如下九种：
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1、 拖延。我们每个人都或多或少有拖延的习惯。有时候，拖延能给我们带来好处，避免不必要的劳动或损失。但办理房贷绝不宜拖延。如果要找房贷，应该在买房之前尽早取得房屋贷款预批准。有些人喜欢拖到最后几天办理贷款，却不知多数银行都可以提前90天固定贷款利率和计划，如果利率升高，你的贷款利率不升高；如果利率降低，你的贷款利率也降低。既使办好了预先批准，有更好的计划时，你同样还可以再选择。最近的利率上升就是一个例子，有些咨询者虽经过多次询问，但就是不想提前办理申请，结果错过了锁定低利率的机会，只好选择已调高利率的贷款。
2、过于自信。首先，对自己的开户银行过于自信。也许你对你现在的银行服务满意，贷款计划也很好，但是，其他机构的计划可能更好，好到吓你一跳。一个好建议是先从本银行问价格，作参考，然后再多问几家银行和贷款代理公司。你的银行只能做本银行的产品，房屋贷款公司能够代理几十家的产品，而且贷款咨询都是免费的。
另外一种自信是盲目自信。有的人总觉得自己的信用好，收入够，借贷款不是问题， 所以就不接受地产经纪的建议，去办理一个贷款预批准， 结果购买合同签妥，但查出信用记录有问题，不得不借利率稍高些的房屋贷款。先查一下信用报告，如果有不妥之处，还有时间挽救更正。
3、选错贷款。乍看起来，我们怎么能选错贷款呢？实际上，选择贷款是很容易出错的。有的是你的错，有的是银行的错。 市场上的贷款五花八门，产品众多，利息算法又不同，都会使我们茫然不知所措。看下面三个例子：
选到不可转换贷款。房屋贷款有可以在银行间转换贷款和不可转换贷款。多数人在办理贷款时想到的只是拿到贷款和好的利率，没有考虑到合同到期之事。可转换贷款到期后可以在各银行间转换，不需要律师介入；而不可转换贷款则必须要有律师重新做贷款手续，费用要借贷者承担。不可转换贷款其中之一就是有信用贷款成分的房屋贷款，你可以随时借用贷款，听起来不错，但这种贷款到期后不能转换到其他银行，你只好嫁鸡随鸡，以后人家怎么虐待你也只好认了。
选到计息频率高的贷款。在加拿大，一般的贷款计息方式是“半年计息制”，但所说的利率都是年利率。有些银行贷款可能是按月、季度、周或天。如果有两个选择，（1）利率是年息5%，按半年计息；（2）利率是年息5%，按月计息。你会选择哪一种？当然选第一个，计息频率越高，利息成本就越大。如果只告诉你利率是年息5%，忘记了后面那“不重要”的几个字，你会选哪一个呢？如果那几个字是“按天计息”呢？
借超大贷款。房贷要量力而行，只求多借，不考虑风险负担，会对以后供款、生活造成不良影响。 所期待的租客收入没有实现、工作变化、家庭变化都可能影响正常供款，最终可导致房产被拍卖，信用毁坏。量力而行是有道理的， 尤其新移民对风险承担能力还不够高。
4。不读合同。合同是律师写的，但不是为律师写的，它是用来约束合同双方的。所以，贷款合同最好不要草草签字。如有可能，先索取贷款文件，仔细阅读，有不明条款一点要咨询清楚。很多人到银行办贷款签字，几分钟，最多十几分钟就搞定，哪里还有时间仔细阅读。银行还能误导我吗？银行还不是一样以牟利为目的。所以，合同最好要亲自提前审阅。
5。只看利率。利率决定贷款的成本，所以一定要搞明白。然而，利率不是唯一的评价标准。非利率的因素同样重要。贷款公司的信誉如何，是否在交接之前或当天改变贷款利率和条件？如果贷款公司或银行在最后几小时内突然改变了利率，你是没有时间更换贷款公司的。另外，是否考虑未来多付些本金，贷款合同内的条款是什么？允许10%、 15%、 20% 或25%，可以多次付，还是只允许一次？违约罚款条件是什么？这些在签字之前一定要搞清楚。大多数移民喜欢多供款，那么每年可多次多付额外款项的贷款一定好过只让年终付一次的！利率高一点都可能合算，因为未来本金越少，所付利息就越少。
6。说谎。听起来不可思议，但时有发生。夸大年收入或将其它不实之事填到申请表内都是欺诈。 一般来说，银行或贷款公司很少控告这类人，但会记录在案，视为不受欢迎的客户。 如果房款已贷出，银行有权可以索回贷款。
另外，最好别在空白表格（或没填好的表格）上签上自己的名字，因为有些贷款专家可能替你填完表格，以得到贷款批准。但最后的受害者是贷款申请者自己， 因为贷款申请的多项信息都会纪录在信用记录里。
被查出说谎不仅拿不到房屋贷款，还会影响到信用记录，列进银行内部“不受欢迎”名单，有严重者可能与贷款专家一同受到法律制裁 – 欺诈罪。诚信至关重要，为什么为一点小利而毁坏了个人信誉和未来。
7．不维护信用。有时候，贷款者不了解自己信用如何，心里七上八下等着银行的”裁决”。银行给不给贷款，给多少，什么利率，除了评估你的全家收入，另外一个重要方面就是信用报告。 我们每个人在信用局里都有一个历史纪录， 记录着我们欠款还款情况。信用好的借款就容易，利率相对低；信用差的借款就难，利率就高些。
另外，定期（每年）索取免费信用报告，对防止“身份被盗”，了解自己信用情况都有好处。
8．轻信他人。如果你的目标是找一个能给你贷款市场上最低价格的贷款专家。其实，你这时候已经成了人家的目标。这样向你承诺的人往往不能真正有能力给你最低价格，或也不想给你最低价格，只是先请君入瓮，一步一步走诱你走，到最后没有时间改变主意时，拿出你不得不选的高价格贷款。因为贷款市场无时不在变化，他会有很多理由来让你相信，你的选择是正确的。
另一种拍胸脯式的口头承诺也很容易使人相信。明明合同上写着是A,可我们偏偏喜欢听别人说它是B, 因为我们愿意它是B。举例来说，本来银行的贷款合同内写着“浮动转固定时，利率可从本银行公布利率下调， 但下调最多是1.00%。” 可口头承诺却是“不少于”1.00%！有人就是听信此话，签了协议，最后找银行固定利率时，才知不可能实现。专家并非直接代表银行，况且银行是靠文书合同办事。
9．不多供款。如果25年还清的贷款，21年零一个月就还清了！何乐而不为呢？如果我们的目标是尽快付清贷款，我们一定要做下列几个工作：首先，减免其他不必要开支。没有余钱是无法多供款的，所以要存钱。每天少喝一杯咖啡，一年就省出0。其次，选择加速供款（一般选双周），双周加速供款额是月供款的一半，付款的频率是双周，这样不知不觉中，每年就多付了一个月的供款。第三，不要等到有一个大额存款时再多付供款，在有第一个机会时就多付进去，多付的钱都进本金里，进而减少利息。如果有多余现金，应随时把它放进房屋贷款，为什么要从银行得到将近0的存款利息，而付给银行5%的利率？最后，每两周审查支票账户是否有结余，如有，尽快转进房贷账户。
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