连续三年领跑全国 呼市房市率先崩盘
(博讯2006年11月07日)
（引言：呼和浩特市作为经济欠发达地区，在开发成本较低的情况下，盲目追求房价与发达地区看齐，在社会上层和中层不需要再买房的情况下，仅仅依靠外来者和社会底层支撑望尘莫及的高房价显然是自取灭亡。）
2006年1－8月呼和浩特市房地产完成投资32.29亿元，与上年同期相比增长了99.08%。从投资结构看，商品房建设投资额 25.30 亿元，与上年同期相比增长119.42％，占本年计划总投资额的比重为78.35%；其中住宅投资额22.05亿元，与上年同期相比增长 109.9％；经济适用住房投资0.82亿元，同比增长67.34％；别墅、高档公寓投资5.37亿元，办公楼投资1.19亿元，同比下降了38％；商业营业用房投资 6.02亿元，同比上升106％。
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一、全面滞销，10个月仅销售128套
新华社今年5月26日《呼和浩特商品房价格猛涨 空置率增加 》一文报道：“据呼和浩特市房管局统计数据显示：今年４月份，全市商品现房买卖均价突破３０００元／平方米，达到３０２４元／平方米，同比上涨了６８０元/平方米，涨幅为３２％。”
10月24日，新华社发布了这样一条消息《中低价位楼盘热“金九”》：
“记者从房产局了解到：1－9月，呼和浩特市商品房实际销售面积98.6万平方米，与1－8月相比增长了14.13个百分点。销售套数 10715套，同比下降了12.22％截至9月末，在商品住房销售价格中，1000－1500元/平方米，实际登记销售2719套；1500－ 2000 元 /平方米，实际登记销售2928套；2000－2500元/平方米，实际登记销售1359套；2500－3000元/平方米，实际登记销售 582套； 3000元/平方米以上的，实际登记销售123套。
1－8月份，在商品住房销售方面，售价为1000－1500元/平方米的，实际登记销售2218套；售价为1500－2000元/平方米的，实际登记销售2707套；售价为2000－2500元/平方米的，实际登记销售1173套；售价为2500－3000元/平方米的，实际登记销售 577套；3000元/平方米以上，实际登记销售112套。
记者对比两份数据，9月份1000－1500元/平方米，实际登记销售了501套；1500－2000元/平方米，实际登记销售221套；2000－2500元/平方米，实际销售登记的有186套；2500元/平方米以上的，总共销售了16套。”
5月26日:全市商品现房买卖均价３０２４元／平方米，10月24日: 1-8月3000元/平方米以上的实际销售112套。 9月 2500 元/平方米以上的实际销售了16套。从这个角度看，呼和浩特市1-9月的商品房销售最多只有128套。这是为什么？难道这是真的吗？回答是千真万确！
根据上述数据，2006年1月-9月，呼市总共售出了8624套房子，低于市场平均售价销售的总计8469套，占总销售量的98.51%。很多外人看不明白这是为什么？
了解呼市地产市场的人都知道，呼和浩特的城市职工平均工资1500元，而呼市的房价却早已涨到了3000元以上，部分稍好的楼盘已达到了 4500元以上，这样一来差不多90%的公务员、白领都买不起房子，于是呼市诞生了一种在全国其他地区也广泛存在的一种购房形式——集资建房。据不完全统计，呼和浩特市80%以上的机关、企、事业单位（含：电力、电信、烟草等大型企业）都进行了大规模的集资建房。
这些低于市场平均售价的，占总销售比例98.51%的销售，绝大部分都不是市场销售，而是基本属于这些单位的集资销售，如果我们排除这些非市场因素，不难得出上述结论——呼市2006年1月1日—9月31日总共销售了128套！如果加上2500元/平米以上的销售也不过是705套。不要开玩笑！这样的销售等于没有销售，这连呼市上百家房地产开发公司的人员工资都不够！
二、楼价继续疯狂上涨
据称，10月27日，呼市若干大中开发商齐聚一堂共商楼价，结果是集体上涨，通过涨价来刺激那些持币待购者，和转嫁与日俱增金融成本。企图继续坚持！这种集体哄抬物价的行为说到底就是在敲诈老百姓。
近日，笔者本人及委托若干友人走访了呼市各大小楼盘，所到之处平米价少则3000多则7000。而“桥华世纪村”“忆峰岛璞园”“新希望家园”“东岸国际”“滨海新城” 等大中型盘起价早已经涨到了3500元以，好一点的楼层和位置干脆上涨到了4500元。与之相对应的是售楼部门庭冷落和小区成建制的空置。
三、崩盘的因素
1、与经济发展水平严重脱节背离经济发展规律
内蒙古自治区是经济欠发达地区，因为经济总量较小所以发展数据呈较快增长态势。2005年内蒙古自治区全年GDP只有3822.77亿元，呼和浩特的人口140万，GDP总值仅为700亿元。这就不难看出呼和浩特市的经济发展水平不及南方发达地区二线城市的水准，工业水平低下，现代化水平不高，是这座省会级城市的真实写照。而如此高的房价显然是脱离了本地区的实际经济发展水平，进而从根本上背离起码的经济规律。
2、过分追求暴利，违背经济规律。
呼市很多开发商以土地价格过高作为高房价的借口。实际不然，那只是骗老百姓的，作为同样通过招牌挂方式取得土地的公务员小区（今年7月份交工，集资方式），在同等质地的情况下其房屋均价只有1000元/平米，而建安成本只有700元左右。这显然从根本上否定了所谓的理由。成本不到1000元的房子，非得卖到3500甚至6000才肯出售是一种极为疯狂的体现，更是严重背离市场经济规律的。
3、畸形发展，购房主力消失，社会阶层分化加剧。
对于这种严重背离百姓收入水平的房价，作为社会上层和中产阶级的公务员、法官、医生、教师、银行职员、大型企业职工等都难以承受，但是如果不解决又不可以，结果就是形成了体制外的“集资建房”，而这一方式在呼市完全可以用一发不可收拾来形容，从集资变成了变相开发（如：一个70个人的单位盖了 30栋楼）。而这些房屋的价格只有800—1500元左右，即使经过2轮以上的市场转化，其价格也没有超过2500元。这种方式虽然在很大程度上解决的社会主要阶层的住房问题，但受益的毕竟只是少数人，最广大的社会大众特别是无权无钱的社会底层，则只能望房心叹，这实际是一种特殊形式的分配不公。
这种现象普及之后就造成了中产阶级购房主体消失，这种消失是致命的，因为他们不卖房后只有这两种人购买：1、外来者；2、社会底层；而这两者其收入稳定性和偿还能力往往又非常有限，呼市的房地产因此也就变成了无源之水、无本之末，崩盘也就成为了现实的必然。
4、与工资收入严重脱节，离百姓越来越远
根据呼市统计局公布的数字，2005年呼和浩特市城镇职工平均工资为1500元。而平均房价早已超过了3000元。这就注定了呼市绝大多数普通干部群众根本买不起房子。房价越长，离老百姓越远。绝大多数老百姓压根买不起房子，房地产市场毫无疑问已经崩盘。
居者有其屋的思想在呼市老百姓心中同样深植，绝大多数百姓将拥有一套房子作为自己一生最大的事业。根据笔者的研究，呼市百姓买房大多经历过这样几个时期：1、非常想买；2、持币待购，但依然上涨；3、钱不够凑钱；4、凑齐了涨价了；5、再凑再涨价；6、彻底买不起。这也就是为什么呼和浩特市 3000元/平方米的住宅2006年9月份只成交了16套的根本原因。
笔者有一位朋友，33岁，未婚，是土生土长的呼市人，在一家不错的单位上班，月工资3000元左右。家中积蓄8万元。今年要结婚，于是全家出动四处看房，结果是越看越痛苦，截至昨天宣布不再看房了，理由是根本买不起！
呼市某家地产公司在市政府旁边开发了一处14万平米的中型盘，经过极为精心的准备和大规模的宣传造势后盛大开盘，3500元起价，最高 6000元，结果据说一套都没有成交，目前该盘已经停工，售楼部员工只被保留了一半。可遗憾的是咨询的人越来越少，截至今日已不足二十人。
5、开发商的赌徒心态
笔者对呼市这群开发商算是知根知底，可以毫不客气的说，这群开发商的主体是一群第一次赢钱的赌徒，他们大多靠坑蒙拐骗、行贿官倒起家，根本不懂什么经济规律，在他们眼里只有“暴利、暴利、暴利”。这些人，底子薄，知识浅，公关官员和银行的本事十足，缺的最多就是对经济规律的认识和对国家政策遵守。这就是呼市如今流氓房价的流氓逻辑之根本。
6、空置率达到绝对的程度
诚如前述，现在的呼市今年开工的各楼盘，售楼部门庭冷落，小区整建制空置，可以毫不客气地说，现在的空置率已经达到了绝对空置的程度。笔者的数学不好，我只算出了作为150万人口的省会级城市——呼市，今年前10个月的市场销售只有128套，差不多只有1栋半，相当于没有销售。而这样一来，盖了多少已经没有了任何意义。
综上所述，呼和浩特市作为经济欠发达地区，在开发成本较低的情况下，盲目追求房价与经济发地区看齐，在社会上层和中层不需要再买房的情况下，仅仅依靠外来者和社会底层支撑望尘莫及的高房价显然是自取灭亡。10个月呼市的房地产市场已经崩盘，这是毫无疑问的事实。
很遗憾看到这场不幸风暴的来临……
_(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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