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谢国忠语出惊人:中国房产市场要崩盘
(博讯2005年12月22日)     　　自2004年出现房地产泡沫之争开始，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠一直坚定地认为“中国的房地产市场存在泡沫”。日前，谢国忠更是语出惊人，他说：“出口的快速发展引发国内房地产市场的繁荣，这其中有很多泡沫成分。一旦出口下降，房地产市场将出现崩盘。”

     　　房地产泡沫有多大 (博讯 boxun.com)

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Wrap it up early!

    　　在日前举办的“世界经济与中国：促进共同繁荣”国际研讨会期间，谢国忠再次表示，“中国的房地产泡沫并不仅仅局限在某个地区，而是存在于全国范围内，只是各个地区泡沫出现的原因及时间有所不同。上海的房地产市场受美国货币政策的影响相当大，当美元利率下降时，大量海外资金流向上海炒房产，从而导致上海房地产市场出现大量泡沫；而北京、深圳等其他地区的泡沫主要是由出口的快速增长所引起，中国出口规模的快速上升，致使国内货币供应量迅速增加，大量新增资本不断涌向房地产市场，泡沫随之产生，并不断膨胀。”

    　　那么，中国房地产到底有没有泡沫？

    　　除了谢国忠的明确表示外，也有不少人坚定地认为中国房地产存在泡沫，他们声称在衡量房地产业是否存在泡沫的四个标准中，比较直观且通俗易懂的是房价收入比。按照国际通用的标准，较为合理的房价收入比（房价与居民户年平均收入比）在3倍至6倍间。据相关统计测算，我国商品房房屋面积平均在100至130平方米间，以平均每套房屋面积130平方米、每户人数4人计算，房价的总价值已超过城镇住户年平均收入的6倍，已超出了居民的承受能力，泡沫显然存在。

    　　另一方面也有人并不认同中国房产存在泡沫的说法。全球著名房地产服务公司高力国际下属的高力国际多元商务集团总裁约翰·卡弗就认为，中国房地产市场不存在泡沫。他说：“中国房地产市场的发展是我从来没有见过的。这种爆炸式的增长是那些市场消化、保险和推销的常规理论所无法解释的。虽然高楼一栋接一栋地拔地而起，但建成前就已经租出去了。中国的市场确实非常非常活跃。”保得信不动产投资公司全球研究部主任梁有国也认为，中国现在的房价虽然很高，但这并不是中国特有的情况。他说：“相对现在的购买力，房价很高，但5年以后房价和收入的比例就显得很合适了，因为中国的平均家庭收入每年不是增长3%、4%，而经常是8%、10%、15%。”

    　　的确，中国房地产由于人为赋予了过多的投资属性，价格虚高、泡沫堆积已是不争的事实，中国房地产处于非理性的发展之中，为此，近一年多来，国家不断有相关宏观调控措施出台，力图遏止房地产行业的这种非理性发展。自今年3月开始，国家宏观调控政策的力度一个比一个大，尤其是一年内限制转按揭以及征收交易营业税的政策，有效抑制了二手房的炒卖之风。

    　　中国房产会不会崩盘

    　　谢国忠表示，从近段时间来看，美元利率水平不断上升，目前已经升至4%，未来有可能达到5%，这使海外资金开始流出上海房地产市场。因此，他认为上海房地产市场的泡沫目前已开始破灭，但泡沫正在向北京、深圳等其他地区转移。

    　　谢国忠预测，由于受世界经济增长速度放缓及国内出口企业竞争力不强的影响，明年国内出口增速有可能减缓至15%的水平，到2007年，这一速度还将进一步放缓。他说：“国内房地产市场对出口周期的反应存在着一个滞后过程。总体来看，未来两三年出口将逐步放缓，而出口下降将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭。”

    　　虽然谢国忠的崩盘论有点让人心惊肉跳，但梁有国认为，从历史角度看，除日本外，房地产市场也很少看到真正的泡沫破裂，一般情况都是房价的增长幅度放缓，等待收入和房价的重新挂钩。同时有消息显示，外资对中国房地产的信心依然很高。根据著名管理咨询公司AT Kearney公布的最新“外国投资信心指数”调查，中国连续第4年保持第一的位置。前不久，纽约的洛克菲勒国际集团也宣布正式成立“上海外滩洛克菲勒集团开发公司”，负责外滩源的一期工程，预计明年春天破土动工。可见，尽管中国早就表示了对房地产市场出现泡沫的担心，但这种忧虑并没有影响到外资对中国房地产市场的兴趣，外资对中国房地产的信心没有因泡沫忧虑而有所动摇。据不完全统计，2005年外资地产基金(非外资热钱炒楼)对国内的投资达28亿美元，是去年的4倍。国际房地产顾问公司“仲量联行”也作出估计称，外资机构今年对中国房地产市场的投资至少会是去年的3倍。

    　　楼市调控意在实现软着陆

    　　有人认为，近一年多来，国家虽然宏观调控措施频频出台，但效果并不明显，房价的上涨趋势并未得到明显抑制，反而却越抑越高，甚至还一度催生了逆市炒房行为，房地产泡沫也越来越严重。

    　　面对泡沫的日益堆积，一位教授建言称：“泡沫需要慢慢挤掉，不能一下子戳破，破裂的结局是房地产行业一蹶不振，这样对宏观经济整体发展不利”，这也许正是一些人认国家宏观调控效果不明显的原因之一，而这种情况却与目前国家政策制定的初衷是相吻合的。因为政府希望看到房价能够实现“软着陆”，避免房价出现大幅跌落。相关主管部门并不寄望于一项政策就可逆转高热的市场，而是打算通过政策的叠加，让狂躁的房产行业慢慢趋向于理性，进而消除房地产崩盘的危险。

    来源：财富时报 (博讯 boxun.com)

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