中国央行说，中国部分城市和项目过去一年仍存在一定投机炒作现象。除了一些楼盘短期内价格上涨，部分购房者转手牟利外，海外人士过去一年也大幅增加了对中国房地产的投资。

    　　中国人民银行前天在其网站上发布的《2004中国房地产金融报告》指出，大陆部分城市次新房，即购买后不到两年的房子的短期炒作现象突出，例如上海市2004年次新房转让量即占二手房交易量的46.6％。

    入上海外资增73％

    　　2004年第四季，境外来的房地产投资也占上海所有房地产交易的23.2％，远高于2003年第一季的8.3％。2005年首两个月，流入上海高档楼房的外国投资同比增长率，更是高达73％。

    　　由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的年度报告指出，尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2％，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率。“在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。”

    　　据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17％。在投资购房中，28.5％在短期内转手，23.5％用于出租，48％则空置着等待涨价。同样是楼房热点的长三角主要城市，商品住宅投资性购房比例则达在20％左右。

    外资直接设立

    房地产投资公司

    　　人民银行的报告也指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。这包括直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，或是以非居民外汇流入，结汇购买房产。

    　　人民银行上海分行的统计数字显示，2004年1月到11月，境外资金流入上海房地产市场的总额超过222亿元人民币（下同，45亿新元），较2003年增长13.5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8％；用于购房的外资约70亿元。境外资金在京沪等地购买的楼房，是集中于别墅、公寓等高价位商品房。

    　　央行并没有在报告中对境外资金热衷中国楼房的现象指指点点。它在过去18个月，陆续推出了一系列宏观调控房地产市场的措施，以阻止楼房快速转售等投机活动。

    　　国家信息中心经济预测部经济师董月鲜曾指出，短期来看，政府的调控政策已经初步实现了打击投机购房、稳定房价的目的。不过，他也认为现有政策对击退国际游资的房地产投机活动的作用还有限。这是因为在人民币升值预期下，国际游资会大量涌入中国，而在股市低迷、其他投资工具又尚未对外资完全开放的情况下，房地产自然成为外资赌人民币升值的最重要的投机载体。

    　　央行前天发布的年度房地产报告及有关数据，的确反映了这趋势。

    　　不过报告指出，2004年和2005年年初，住房和商用房地产市场的供需状况已得到改善，许多市场的空置率已经下降。有关数据显示，商品住宅竣工面积与销售面积之比已由2002年的1.2：1下降到2004年的1.03：1，供求之间的差距持续下降。

    　　中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎上周末在辽宁考察当地房地产市场和部分工业企业时也指出，当前各项房地产调控政策效果已开始显现，市场形势总体趋好。不过他也强调，要继续遏制投机性需求、控制投资性需求，这包括继续控制高档商品住房和政府机关办公楼等非住宅开发，以控制其投资过快增长。

    《联合早报》● 吴新慧（上海特派员）

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