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三亚土地暴涨引发拆违潮 将拆除400万平米违建
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(博讯北京时间2010年9月08日 转载)
     21世纪经济报道 9月8日报道 数百公斤重的流星锤,从半空高高砸下。一栋崭新的楼房轰然塌掉一角,尘烟四起。
    
     44岁的海南省三亚市水蛟村村民陈凤莲(化名)在尘土中眯起了眼睛,却止不住眼泪流淌。流星锤对此浑然不觉,又继续转向下一栋楼。 (博讯 boxun.com)

    
    自今年7月下旬以来,三亚这座美丽的海滨城市,就一直处于轰轰烈烈的“全城拆违”之中。根据三亚综合执法局的数字,三亚有400万平方米的违章建筑需要拆除,相当于三亚年新房销售面积的4倍。而民间的估算,则认为全部违章建筑面积高达千万平米。陈凤莲的新房,正是因为被政府认定为“违章建筑”,而无法避免被拆除的命运。
    
    9月6日,这个内部冠名为“铁锤行动”的全城大拆违已有月余。记者在三亚市内看到,路边多处被拆除的残垣断壁,夹杂更多的等待拆除的新楼。
    
    铁锤行动
    
    9月3日,三亚凤凰镇新开田村,两栋看起来很怪异的楼房,耸立在村子边上。
    
    走近细看,这两栋本已基本建好的楼房,1、2层楼梯已被破坏,水泥楼梯直直地垂下来。墙体被砸出一个个黑洞,钢筋混凝土裸露在外,砖块、瓦砾和木条凌乱地堆了一地。
    
    “这里本来盖了四栋楼,都是酒店式公寓。”来自江西的徐老汉是这里的看楼人,他指着旁边的一大堆瓦砾,那就是另两栋楼被完全拆除后的废墟。旁边不远处,一架挖掘机正在清理碎石。
    
    一个月前,三亚综合执法局对那两栋楼进行了爆破拆除。据当地媒体的报道,爆炸使用了120公斤炸药,持续了5秒后,大楼轰然倒地。
    
    新开田村并非个案,这是铁锤行动的第三锤。其余拆违的村子还包括吴春园、榆红村、海螺农场等多个地区,涉及三亚多个城区和乡镇。
    
    根据三亚市综合执法局的统计,三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。在违法建筑中,重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑及违法建设的小产权房所占比重居大。在全市23个重点项目中抢建的“违建”,达到了150万平米,包括三亚湾新城用地、海棠湾国家海岸项目、红塘湾开发区、鹿回头开发区等。
    
    其中,23个重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑达2000栋,面积达90万平方米;南滨农场、南新农场、凤凰镇、田独镇小产权房集中区域内的违法建筑小产权房达400栋,面积达180万平方米。
    
    “政府统计违建是400万平米,实际上远比这个要多,大概有1000万平米。”一位三亚地产知情人士透露。
    
    对这类建筑,三亚市明确表示,要坚决予以拆除。8月31日,三亚市综合行政执法局局长蓝文全在2010年三亚市委理论研讨会上称,近一个月时间,三亚已拆除违法建筑400栋,面积近30万平方米。另有70~80%的违法建筑停止施工。
    
    土地暴涨引发抢建潮
    
    承载了陈凤莲的新房梦的小楼,转瞬间变成了一堆瓦砾。为了这栋新楼,陈家出让了宅基地,还把原来的老房子也扒了,因为她家能够拿到新楼里面的三套房子。
    
    “老板和我们村有协议,他出钱,我们出地,楼房盖成后他拿7间房,我们拿3间。”随着2007年以来的房价飙升,以及海南国际旅游岛的利好刺激,三亚房价节节攀升,催生了这里的土地生意。
    
    根据三亚有关部门的调研,违法建筑业主来源,主要是以东北、北京、福建、江西、河南、广东,以及少部分本省人为主。在新开田村投入了2000多万买地盖房的,是一位来自江西的投资客,但现在他的投入,都已经打了水漂。
    
    海南国际旅游岛规划通过后,伴随三亚房价飙升的,是土地价格的暴涨。据调查,市区海螺村、月川村等地区的土地,已经由2003年的数百元每平米,上升至目前的上万元;田独镇周边的土地价格也已涨至3千元,荔枝沟沿路土地价格每平米4千元;而最高的凤凰镇三亚湾海坡村,土地价格每平米最高达到了2.4万元。
    
    然而,没有体现在政府报告中的外地投资客得以在三亚发展迅速的原因,是三亚征地补偿相对较低,使得当地村集体及村民个人,往往主动寻求开发合作。
    
    据本报记者了解,近几年,三亚征地补偿标准仅在1200-1800元每平米之间,而这些土地的二次开发建设的出让价格,往往能够高达数万元一平米,土地收益巨大。相比于政府的征地补偿标准,村集体或村民个人选择将土地与投资者合作开发或自己抢建盖房,能够获得更多的经济回报或征地补偿。
    
    “村委会、村民与投资人或投资商合作,或者直接卖地给投机商,以及外来人员通过关系向村委会或村民买地建房,建成后等着政府的高额征地补偿,或用于居住、出租获利。”在三亚市综合执法局的调研报告中,在重点项目用地范围内买地抢建,以及买卖城中村土地建房,共计4390栋,面积235万平米,占到整个“违建”数量的68%,面积的58.5%。
    
    但家住海棠湾开发区内的村民王晓(化名)坦言:“政府征了我的地,按现有面积,补偿算下来仅有十几万,何不趁着这段时间多盖点房子。”在这个原因下,村民们都引进了外地投资人,一起合作盖房,并期望政府征地后给予相应的补偿。
    
    利益之下,三亚抢建成风。“违建”拆除、打击速度,比不上抢建速度。据三亚综合行政执法局的统计,创意新城小区拆除21栋,又抢建471栋;海棠湾小区去年拆除19栋,又抢建了1068栋。
    
    站在三亚国光豪生酒店的顶层放眼望去,可以清晰地看到对面的海坡村,一大片密密麻麻的楼栋正在紧张施工、总面积可能高达数十万平米。而这些在建楼房,根据三亚市综合执法局的回应,都已经被纳入违建拆除的范围之内。
    
    盖房子的时候没人管?
    
    “如果当初知道这是违法的事,我们也不会干啊。”来自沈阳的投资者老彭怎么也没想到,他投资的海螺村18栋小别墅,一夜之间就被喷上了“拆”字。
    
    2008年,老彭联合其他22个人,买了三亚市海螺村的8亩地。“都是离退休干部,每人投了110万,从五六户老百姓手里买的宅基地,签了50年或70年的租赁合同,光买地就花了五六百万。”
    
    在这块土地上,他们盖了18栋别墅,每栋大约450平米,上下三层,2009年底就建好了,目前正在装修。他们给这个一共投资2000多万的小区,取名叫龙腾佳园。
    
    然而,今年9月初,他突然接到了留在海南的看门人的电话。“房子因为是违建要被拆了,让我别过去,万一被抓了怎么办。”
    
    老彭一头雾水。“当时买地也问了,在农村盖个小房,当地也没啥手续,也没觉得有什么风险。在施工期间,也没任何人或单位来询问或阻止。”
    
    熟悉三亚市的人士介绍说,三亚农村盖房历来都不会去报建。过去十几年间,城市土地管理部门管辖也未及农村,造成农村土地、房屋确权盲区的存在。
    
    而三亚综合执法局局长蓝文全也认为,造成三亚违法建筑抢建潮,也有源头查处违法建筑的长效监管机制出台过慢的原因。三亚城中村及农村土地确权发证工作,的确比较滞后。三亚市虽有国土、规划建设、林业、综合执法局、乡镇政府、管委会等诸多行政执法部门,但各部门权限、职能不清,2008年12月才专门成立了综合执法局,具体负责拆违工作。但综合执法局组建协调完毕正式开展工作时,三亚的抢建风早已既成事实。
    
    此外,蓝文全在2010年三亚市委理论研讨会上总结“铁锤行动”时也指出,目前三亚区、镇、村庄建设规划及土地确权严重滞后,导致土地买卖、违法建设多发,村庄建设无序混乱。下一步要加快城乡土地确权工作、严格村民宅基地管理、尽快规范和放开村民合理建房问题、建立土地执法共同责任制度。
    
    一边是确实存有历史原因,导致三亚违建乱象;一边是现在三亚迎来大发展契机,需要严格执法——凡是认定了任何单位和个人未向规划建设局申请报建就兴建房屋的,均属于违法建筑。这引发了三亚民间的普遍争议,以往都是这么建房子,也没人管,怎么突然一下子房子成了违建?
    
    “一开始打地基的时候,怎么就没人管呢?”在新开田村看楼的徐老汉说,如果当初一开始就说违法建筑不能建,那老板也不会继续投资盖下去了。
    
    突击拆除
    
    不了解三亚的人,或许并不知晓大规模违建存在的背景。
    
    在三亚,因为土地监管方面的滞后,违法建筑的抢建一直存在。在2008年之前,一般是在重点项目建设用地内抢建,而2009年之后,较多地发生在农村集体土地、宅基地、村庄违法建设小产权房。
    
    开车沿三亚市转一圈,会发现三亚尚处于小城镇大农村形态。真正的城市,是仅有的市区两条街道,周边广阔土地基本上还都是农村。此前,受开发规模限制,只有一些重点建设项目用地存在较大的利益诉求。而2009年国际旅游岛概念之后,广泛的城中村及周边农村乡镇,都变成了规划中的重点开发区,拥有国家海岸、国际居住区、创意新城等诸多称谓,并被纳入了征地拆迁的范围。
    
    记者在三亚湾近海处看到,在鲁能地产6.8平方公里的“三亚湾新城”的一路之隔,却有几栋原属村民的“违章建筑”正在被强制拆除。而这片土地更为靠近海岸线,经济价值不菲。
    
    记者在获得的一份《当前三亚市违法建筑现状分析和对策措施》的文件中看到,“由于三亚违法建筑与商业房地产相比有着极大的市场需求且利润丰厚”成为三亚违建严重的原因之一,但这同时也说明,土地资源可带来的丰厚利益,才造成了政府与村民、项目用地和农村集体土地之间的矛盾,日益突出。
    
    实际上,三亚的此轮大规模拆除违建,几乎与海口市是同时进行的。据南海网报道,7月19日,海口政府向城管、国土等部门下达了“决战”的命令,要求“确保零新建、减存量”,大力打击违法建筑并强制拆除。同一天,三亚市纪委、法院、检察院、监察局、公安局也联合发出《严厉打击违章建筑联合通告》,要求加大城市违章建筑拆除力度。“不得向违章建筑提供水电气,如有违反者,严肃追究相关责任人员的行政或法律责任。公安局、检察院、法院及有关单位,对顶风违法的违章建筑行为依法予以严厉打击,从重处罚。”
    
    本报记者在数个遭拆除的村落及多位当事人进行现场采访发现,此次的“铁锤行动”非常迅速。“拆迁前一天,有人来拍了几张照片就走。第二天就过来拆了,没有事先通知,也没有公告。”而三亚市某基层官员向记者透露,此次行动,政府要求如若违建超出规定的面积,当地有关官员就地免职。
    
    此外,在部分拆迁行动时,为防止拆除消息泄露,行动均事先保密,执法队员在三亚鹿回头广场集合后,才按照部署前往拆除地点。直至8月底,此次大规模拆违行动,才为外界所关注。
    
    
    长期关注三亚楼市的人民网海南视窗特约评论员矢弓认为,三亚的此次拆违行动,法律程序并不完备,存在一定争议。而北京市盛廷律师事务所律师张志同指出,拆除违章建筑的程序,要由行政机关经调查取证,在处罚通知无效,给予被处罚人申辩权利后,经人民法院强制执行,而不应当由政府部门突击拆除。
    
    9月5日,记者离开三亚之时,这里的全城大拆违仍在热火朝天的进行中。有当地房地产业内人士给记者算了一笔账:拆除一栋四至七层的楼房,所需人工、机械数万元,如以数千栋违建计算,仅拆楼这一项工作,三亚市将支付数千万元。
    
    上一轮的房地产泡沫,曾给三亚带来长达10多年的阵痛,遗留了上百宗烂尾楼。三亚业内人士担心,此次拆违如果处理不当,又会留下很多烂尾楼。“很多地基刚起、盖到一半或盖至数层的房屋,因拆违停止施工,投资人撤资,可能从此‘烂尾’。 (本文来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲) (博讯 boxun.com)

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