送交者: 美丽童话 于 北京时间 05/23/2009 () [累积20分 给美丽童话发悄悄话]
主题：統計局摸底調查開發商費用結構 或揭開房地產真實成本
[自由论坛] 對於一直成謎的房地產開發項目費用的支出結構，國家統計局已經下發通知，將通過一場針對40個重點城市範圍內的商品住宅開發費用構成專項調查予以摸底。
國家統計局下屬的《中國信息報》本週一發布的消息稱，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產開發企業基本情況、房地產開發項目個數、房地產開發企業財務狀況等；二是調查房地產項目開發費用構成情況。調查範圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動的商品住宅樓盤項目。
知情人士對記者表示，在房地產項目開發費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建築面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產常規統計製度還無法全面、詳細覆蓋的統計信息。
他透露，此次調查由國家統計局各調查總隊為主負責組織實施，按照國家統計局的安排，在5月中旬佈置該項任務後，各地調查總隊需要在6月15日前報送調查資料，由於本次調查只安排了不到一個月的時間，時間緊、難度大，所以國家統計局還在通知中特別要求各調查總隊要高度重視，精心組織。
長期以來，關於中國房地產價格高企的種種爭端往往在房地產開發的成本上形成糾結，因為成本無法釐清，房地產定價是否合理也就無從判斷。但似乎除了房地產開發商自身，沒有人知道房地產開發的真實成本。而且一旦談到成本問題，房地產開發商們總是默契地對此諱莫如深。
2005年，福州市的物價部門曾經嘗試對該市市區商品房社會平均成本的測算，當時統計的房地產開發商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%，其中地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。
此項結果通過媒體向外發布後，關於房地產暴利論和偷漏稅的指責似乎立即找到了佐證。但不少房地產商其後通過各種途徑爭辯說，在稅收之外，房地產的真實成本實際受到在稅收之外的各項政府行政事業收費的較大影響，政府才是房地產的真正受益方。
針對上述問題，此次國家統計局對此有著較為全面的安排。在此項調查中，國家統計局就要求各地在報送企業調查數據的同時，還要將2008年被調查城市財政收入、土地出讓收入、房地產稅費情況表一併上報。
2008年起，房地產價格逐步回落、開發商經營受阻後，對房地產開發成本構成的模糊認識正向著對房地產商不利的方向發展。因為，沒有對房地產開發項目真實成本的摸底，既無從了解房地產行業在經濟增速下滑後實際“受災”情況，也無法了解既有的房地產刺激政策的見效程度以便對症下藥。
即便對於經濟學家來說，面目模糊的房地產領域也難以判斷。在剛剛結束的上海陸家嘴金融論壇上，摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶和獨立經濟學家謝國忠就曾對房地產存在較大泡沫分別發表了否定和讚成兩種觀點，也就帶來了兩種不同的政策建議。
國務院發展研究中心副主任劉世錦上月也曾辯證地說，房地產對拉動內需至關重要，但保房地產行業不等於保高房價。而其他經濟學家所認同的U形、V形或L形的經濟復甦道路也往往是以房地產能否復甦或在什麼時候復甦作為關鍵點。
進入4月後，中國的經濟增長還是靠國內需求在獨撐，摸底房地產狀況對於下一步的政策設置已顯重要。
“實際上，國家統計局在通知中已經寫明，調查的目的是通過調查商品房開發土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地產企業和房地產市場運行情況，為宏觀調控提供真實準確的統計信息和決策參考。”該人士表示。
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